路線価 (2023) 島根県出雲市斐川町直江1121 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市斐川町直江１１２１番
価格時点	2023 年
駅名	直江駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	536万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	536万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね斐川町直江地区の中心商業地域及び周辺の混在地域も含む範囲である。需要者は地縁性を持つ地元事業者が多く、市外からの転入は少ない。国道９号沿いの郊外型店舗等との競合、高齢化の進行等により店舗閉鎖も見られる。既成商店街の商況は停滞しており、コロナ禍の影響も受け需要は減退している。需要の中心となる価格帯は総額が５００～１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は斐川町内の商業地域ないしは商住混在地域が中心となる。需要者層は、当該地域に地縁・血縁関係を有する町内居住者あるいは事業者が中心となる。土地２００㎡程度（総額５００～６００万円程度）が取引の中心的価格帯と考えられるが、土地取引は低調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗等が中心で、店舗等の賃貸事例は殆ど無く、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は求められなかった。比準価格は斐川町直江地区周辺に存する取引事例から求めているため地域性を反映しており、算出過程も適切で信頼性は高い。したがって、市場性を反映して規範性が高い比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己用店舗を中心とする既成商業地であり、店舗の賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域よ地域性の類似する取引事例を採用にしており、市場性を反映した適切な価格が求められている。よって、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	直江駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市斐川町直江１１２１番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	29 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)直江地区の市街地に位置する既成商業地域で、周辺の国道９号沿いの大型店舗等との競合の影響が大きい。底値水準にあるが、既成商店街の土地取引は少なく、コロナ禍の影響も受け当面は下落傾向の推移と予測される。 (2)直江駅に近い国道背後の古くからの商業地域である。出雲市中心市街地にある基幹大型店舗への顧客流出が続き、商況は衰退傾向で推移している。当面地価は僅かな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)出雲市内では郊外住宅地を中心に住宅地取引が堅調であり、地価上昇地点も増加傾向にある。
地域要因
(1)既成商店街の商況は不振で、コロナ禍の影響も認められる。商業機能が低下し、住宅地化が進行して地価下落傾向が続いている。 (2)当地域は既成の商店街であり、引き続き商況は衰退傾向で大型基幹店舗への顧客流出が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町直江１１２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,976 円／平米 8万9,183 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,883 円／平米 9万8,793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,656 円／平米 8万1,513 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町直江１１２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万239 円／平米 9万9,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,599 円／平米 11万1,078 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,127 円／平米 8万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町直江１１２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万558 円／平米 3万4,905 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,836 円／平米 5万5,660 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町直江１１２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,908 円／平米 4万5,980 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,227 円／平米 8万94 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,227 円／平米 8万94 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町直江１１２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,656 円／平米 9万8,043 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,248 円／平米 10万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,924 円／平米 8万2,399 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情