路線価 (2023) 島根県出雲市今市町字本町562 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市今市町字本町５６２番
価格時点	2023 年
駅名	出雲市駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 中心部の既成商業地域である近隣地域の同一需給圏は今市地区周辺の商業地域のほか、一部の住商混在地域も含む。主な需要者は市内の中小事業者または個人である。大型店などへの顧客流出に歯止めがかからないため地価は引き続き下落基調であるが、今市地区での不動産取引は質量とも改善傾向にあり、隣接するなかまち商店街では飲食店の出店が進むなどやや明るい兆しも見られる。土地は１，５００～１，８００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね出雲市の中心市街地の既成商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。地元客相手の小売店舗等が見られるが、大型店舗・ロードサイド店舗への顧客流出は続き、中心市街地の地元商店街では休業・廃業による空き店舗が目立ち、空洞化に歯止めがかからず、商業地需要は依然減退し、地価は下落傾向で推移している。土地は３０～５０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 空店舗も見られるなど近隣地域のテナント需要は乏しく、賃貸を前提とした収益性には馴染まない地域である。不動産取引は自用目的の売買が大部分を占めているという実情にも鑑みて、本件では収益価格を求めなかった。求められた比準価格は、いずれも今市地区より近隣地域内のものを含む４事例を採用することが出来たため、実証性と市場性が反映されている。したがって、比準価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己の業務用店舗が多い地元商店街であり、新規出店もなく空き店舗が見られ、賃貸需要は極めて弱くテナントを想定することが現実的でなく、また、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃料水準の把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出雲市駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市今市町字本町５６２番
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	衰退傾向にある商店街
街路	１０．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空店舗が目立つ既成商業地域であり、地価下落は継続しているが、周辺の商店街などでは飲食店の出店が見られるなど衰退化に一定の歯止めがかかっている面もあるため、下落率としては引き続き改善傾向と予測される。 (2)中心市街地に位置する古くからの地元商店街であるが、周辺の大型店舗等への顧客流出は進み、空き店舗も見られ、需要は減退し、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がとられて社会経済活動は回復途上にあるものの先行きは不透明で、商業地需要は減退している。
地域要因
(1)大型店や無店舗販売を中心とする消費スタイルが定着しているため、旧来型の小売店舗への顧客回帰の動きは鈍い。 (2)地元客相手の既成商店街の商況は不振で、顧客の流出は進み、地価は引続き下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字本町５６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,722 円／平米 17万7,605 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,561 円／平米 17万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,783 円／平米 14万8,053 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字本町５６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,304 円／平米 3万759 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,097 円／平米 7万6,359 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,097 円／平米 7万6,359 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字本町５６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,135 円／平米 12万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,135 円／平米 12万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,538 円／平米 16万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字本町５６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,136 円／平米 14万5,914 円／坪
推定価格 平米 坪	5万811 円／平米 16万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	5万811 円／平米 16万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情