路線価 (2023) 島根県出雲市大社町杵築南字馬場772外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
価格時点	2023 年
駅名	出雲大社前駅 から 290m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大社町を中心とする市内の観光商業地域や周辺混在地域を含む範囲である。需要者は県内の事業者を中心に県外資本の流入も認められる。出雲大社の平成大遷宮により、観光客は増加し観光産業も好調であったが、コロナ禍の影響により観光客は激減した。直近はコロナ禍対策が進展して、地価は改善回復傾向にある。土地取引が極めて稀な地域で、取引の個別性も強く、立地や規模により取引の価格帯はまちまちである。 (2) 同一需給圏は概ね出雲大社周辺の既成商業地域。需要者の中心は地元の事業者であるが、飲食関連等を中心に県外の事業者も認められる。平成の大遷宮を契機に観光客数の増加により飲食関連、土産物業等を中心に賑わい商況も活発であったが、コロナ禍の影響で客足は落ちていたが、その後、客足は回復傾向にあり、地価は上昇に転じた。近年民間取引は少なく、また、取引の価格幅は大きく、土地は４０～７０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 出雲大社の観光商業地域で、賃貸不動産が介在しているが、利回り重視の投資不動産はなく事業者向け賃貸市場の成熟度は総じて低い。比準価格は類似性の高い事例が少ないものの、多面的な複数の事例から求めており、市場性を反映して実証性が高い。自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている地域性を考慮し、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 出雲大社の門前町に位置し、自己の業務用店舗が多い商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。当該地域では、市場参加者は収益性よりも市場性をより重視すると判断し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出雲大社前駅北方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店が集まる出雲大社近くの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	26.5 m
面積	225 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	出雲大社正門前の勢溜地区に位置する観光商業地域。
街路	２１．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成の大遷宮により観光客も増加していたが、コロナ禍の影響から観光客が激減した。緊急事態宣言の解除等により回復が期待され、商業地需要は低迷状態から改善し堅調な動向と見込まれる。 (2)大社遷宮後も観光需要は堅調で商況は良好であったものの、コロナ禍で一変したが、最近のコロナ禍の動向により客足は回復傾向にあり、不透明感はあるものの、地価は上昇に転じ、当面、地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がとられて社会経済活動は回復途上にあるものの先行きは不透明で、商業地需要は減退している。
地域要因
(1)平成の大遷宮以降活況を呈した後、コロナ禍の影響により観光客は減少していたが、観光産業はコロナ禍前の水準程度に改善しつつある。 (2)出雲市の観光客数は回復傾向にあり、参拝客相手の観光業の商況も改善し、地価下落は上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,508 円／平米 17万3,591 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,536 円／平米 20万3,438 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,792 円／平米 20万7,590 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２２７Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,489 円／平米 17万6,835 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,489 円／平米 17万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	6万440 円／平米 19万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２２７Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,091 円／平米 11万6,011 円／坪
推定価格 平米 坪	6万537 円／平米 20万135 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,997 円／平米 19万8,350 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市大社町杵築南字馬場７７２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,449 円／平米 14万3,642 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,578 円／平米 16万599 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,825 円／平米 19万7,781 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情