路線価 (2023) 島根県益田市常盤町632-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 益田市島根県益田市常盤町６３２番３
価格時点	2023 年
駅名	益田駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	392万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	388万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部に所在する住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者で、一部圏外からの転入者も見られる。土地区画整理事業の完了した地域を中心に、市街地外延部でミニ分譲による過剰な宅地供給がみられ、低廉な価格で分譲されるこれらの新興住宅地と比較して競争力の劣る中心市街地の既成住宅地は、需要の減退が継続している。土地は規模１４０㎡で総額４３０万円前後、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね益田市の中心地に近い住宅地域である。需要者の中心は益田市内の居住者であるが周辺市町からの転入もみられる。益田市内においては、安価な宅地が多く供給され、不動産市場は供給過多の状態が続いている。当該地域は益田市役所等に近いものの土地価格の下落は拡大した。土地は１３０㎡で４００万円程度、新築の戸建住宅で１，９００万円程度が取引の中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地に所在する既成住宅地域である。当該地域は自己所有不動産が中心で、貸家の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、いずれも信頼性が高い取引事例に基づいて試算したものであり、市場性を反映した精度の高い価格であると判断する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。比準価格は代替性の強い事例から試算されており、規範性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	益田駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	益田市島根県益田市常盤町６３２番３
標準地の範囲
東	250 m
西	40 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に所在する既成住宅地域である。中心部外延における土地区画整理事業等による宅地供給が過剰な状況にあり、既成住宅地の需要は減退していることから、当分の間、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)益田市役所に近い閑静な住宅地である。益田市の不動産は供給過多の状態であり、不動産価格の下落はしばらく続くと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数や新設住宅着工戸数は停滞している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は益田市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)中心部外延の住宅地の供給過多の状態が解消されていないため、中心市街地の既成住宅地の需要は減退している。 (2)安価な住宅地が周辺で大量に供給されていることより、当該不動産と比べ割高感があり、地価下落に拍車がかかっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	益田２３１Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市常盤町６３２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,782 円／平米 9万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,310 円／平米 9万287 円／坪
標準価格 平米 坪	3万11 円／平米 9万9,216 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	益田２３１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市常盤町６３２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,335 円／平米 5万4,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,709 円／平米 5万5,240 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,618 円／平米 9万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	益田２２１Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市常盤町６３２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,094 円／平米 8万6,267 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,496 円／平米 11万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,853 円／平米 10万8,612 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	益田２２７Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市常盤町６３２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,321 円／平米 7万3,793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,643 円／平米 9万8,000 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情