路線価 (2023) 島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本721-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 大田市島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
価格時点	2023 年
駅名	仁万駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	348万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	348万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仁摩町を中心とする大田市郊外の既成住宅地域。需要者は市内居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。人口減少・少子高齢化等による地域衰退が進み、住宅地需要は減退しており、需要・供給とも停滞気味である。土地は２５０㎡程度で総額３００～４００万円前後が相場であるが、近年民間による土地取引はほとんどなく、新築の戸建物件の供給もほとんどない。 (2) 同一需給圏は概ね大田市仁摩町を中心として大田市周辺の住宅地である。需要者の中心は仁摩町の居住者であり周辺地域からの転入は少ない。仁摩町の中心地に近いものの人口減少、高齢化を反映し、需要は減少傾向にあり、地価も下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は土地は２７０㎡で３５０万円程度、新築の戸建住宅の取引は、ほとんどない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は仁摩町内の戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、仁摩町の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 区画整然とした住宅地域に存するが、民間の賃貸住宅が少なく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的な地域であり、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仁万駅南方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田市島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	220 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仁摩町内の既成住宅団地。格別の地域変動要因はないが、人口減少・高齢化等により住宅地需要は減退しており、地価動向はしばらくの間下落傾向で推移するものと予測する。 (2)国道９号へのアクセスもいい区画整然とした住宅地域である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はなく、需要減退を反映して地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・少子高齢化・コロナ禍の影響等により、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続き、土地需要は停滞している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は大田市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)格別な地域変動要因はないが、古くなった住宅団地の競争力の低下が認められる。 (2)仁摩町の中心地に近い住宅地であるが、高齢化や人口減により需要は少なく、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大田２３１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,383 円／平米 4万7,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,507 円／平米 4万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大田２２７Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,612 円／平米 4万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,172 円／平米 4万3,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,665 円／平米 4万1,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大田２３１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,575 円／平米 4万4,879 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,244 円／平米 4万3,785 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大田２３１Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市仁摩町天河内字日ノ本７２１番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,601 円／平米 3万8,353 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,110 円／平米 4万36 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情