路線価 (2023) 島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ660-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 大田市島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
価格時点	2023 年
駅名	大田市駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田市内の既成商業地域及びその周辺混在地域。需要者の中心は市内の事業者を中心とし、県外資本の流入は少ない。駅前地区は街路整備や区画整理事業により整備されたものの、郊外の大型店舗との競合により、中心市街地の空洞化が進行している。更地価格で３５～４０千円／㎡程度が価格帯であるが、近年土地取引自体少なくなっている。 (2) 同一需給圏は大田駅前や大田市内の幹線道路沿線の商業地域及びその周辺の商住混在地域。需要者は、大田市内事業者が中心となるほか、少ないながらも、一部商業連担性の高い幹線道路沿いには市外からの参入も見られる。駅前商業地域は、街路整備や区画整理事業により整備されたものの、近郊部大型店との競合から衰退傾向にある。土地の価格としては、３０～４５千円／㎡程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する現実の市場で成立した取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証性の高い価格である。当該地域は駅前地区の商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料が徴収できないこと等により低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地域であるが事業者向けの賃貸市場は成熟程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から適切に比準して求められた価格であり、市場性を反映した実証的な価格で、規範性は高いと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大田市駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	148.2 坪 (490 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所兼住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田市島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大田市駅前に位置する区画整然とした商業地域。郊外型大型店舗との競合により商況は停滞している。地価動向は、商業地需要の回復は認められず、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は大田市駅前の商業地域。大型店舗の跡地利用について期待が持たれるが、流動的な状況が続いている。一部に持ち直しの兆しが見られるものの、幹線道路沿い商業地域との競合から衰退傾向は続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・少子高齢化・コロナ禍の影響等により、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続き、土地需要は停滞している。 (2)金利・物価動向の先行き不透明感から、商業地需要は全般的に弱い。核店舗を中心とする店舗集積度などの選別から二極化が進んでいる。
地域要因
(1)格別の地域変動要因はないが、衰退地域への企業の投資マインドの停滞による商業地需要の減退が認められる。 (2)大型商業施設跡地利用に期待が持たれるが、未だ流動的であり、様子見傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大田２２１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,426 円／平米 10万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,713 円／平米 12万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大田２１７Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,873 円／平米 12万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,714 円／平米 11万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,953 円／平米 12万5,473 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大田２２７Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,199 円／平米 7万84 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,922 円／平米 8万5,698 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,953 円／平米 11万8,861 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大田２２７Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市大田町大田字大沢輪ノ内イ６６０番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,865 円／平米 9万8,734 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,401 円／平米 9万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,272 円／平米 12万3,221 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情