路線価 (2023) 島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ205-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 大田市島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
価格時点	2023 年
駅名	温泉津駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	411万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	413万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は温泉津町を中心とする大田市郊外の既成商業地域及びその周辺地域。需要者は町内の個人・法人を中心とするが、町外資本の流入はほとんどない。新型コロナウイルス感染症の影響により観光産業も停滞しており、商業地の民間取引も低調である。周辺の住商混在地での取引が見受けられる程度で、需要・供給とも停滞気味である。土地は更地価格で１７～１９千円／㎡が価格帯で、総額１０００万円以上の取引はほとんど見られなくなった。 (2) 同一需給圏は概ね大田市温泉津町及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の中心は大田市の法人や個人事業主であるが近年は県外の需要も増えてきている。長期的に温泉津温泉の宿泊者数は大きく減少しており、地価の下落幅が大きい状態が継続している。土地は２３０㎡で４００万円程度。新築案件の取引はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は温泉津温泉街の既成商業地域で、貸店舗・貸事務所等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算が出来なかった。また当該地域は自用目的での取引による水準形成が支配的であるため、市場実体を反映した実証的な比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、温泉津町の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 温泉津温泉街の商業地域であるが、店舗賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	温泉津駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	旅館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田市島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層旅館敷地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大田市温泉津重要伝統的建造物群保存地区内に存する
街路	４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉津温泉街の既成商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響により、温泉入込客数は減少し観光産業の停滞が続いているため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)温泉津温泉街の商業地域である。Ｉターン者等により新しい店舗の出店も増えてきたが、温泉街の宿泊客は長期的に減少傾向で推移しており、地価は下落傾向で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層旅館敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2022年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・少子高齢化・コロナ禍の影響等により、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続き、土地需要は停滞している。 (2)新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢等により、見通しが立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により、温泉津温泉の入込客数は減少し観光産業全体的に停滞しているため、商業地需要は減退している。 (2)温泉津温泉街の商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響もあり、地価は大きめの下落で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大田２１７Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,898 円／平米 2万9,417 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,107 円／平米 4万3,332 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,360 円／平米 5万7,392 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大田１９７Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,664 円／平米 4万5,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,607 円／平米 4万1,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,176 円／平米 5万6,784 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大田２２７Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,949 円／平米 5万6,033 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,822 円／平米 5万8,920 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大田２２７Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	大田市
地域	島根県大田市温泉津町温泉津字上町ノ内ロ２０５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万638 円／平米 3万5,169 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,739 円／平米 4万2,115 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,128 円／平米 6万3,237 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情