路線価 (2023) 島根県安来市安来町字内浜1862-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 安来市島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
価格時点	2023 年
駅名	安来駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	668万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	668万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円／坪 1平米 4万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安来市内の既成商業地域及びその周辺の商住混在地域。需要者は市内の個人・法人を中心とし、県外資本の流入は少なからず認められる。中心市街地の停滞は継続しており土地取引は回復していない。景気は回復基調であるものの先行き不透明感は拭えず、商業地需要は減退傾向で推移している。取引の中心価格帯は更地価格で４５～５０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は安来市内の既成商業地域及び幹線道路沿い路線商業地域並びにその周辺の商住混在地域と判断した。需要者は地元の中小事業者及び個人事業者となる。市街地中心部に位置する既成商業地域であるが、近郊部の店舗集積地域等に顧客は流出しており、衰退傾向にある。経済環境の先行きに不透明なこともあり、地価は弱含みで推移している。商業環境を反映し取引は少ないが、４０千円～５０千円／㎡程度が中心価格帯と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部に位置する国道沿いの路線商業地域であるが、自己所有目的の店舗・事務所が中心となっており賃貸市場がやや未成熟な地域で、土地価格との牽連関係が希薄となる傾向があるため、収益価格が低位に試算された。よって不動産市場の実態を反映した規範性の高い実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考として、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では自用店舗等が中心となっており、事業向けの賃貸市場は成熟程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性が高いものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安来駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安来市島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	22 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に位置する国道沿いの商業地域であるが、商況は芳しくなく、商業地需要は減退しており、今後とも地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市内中心部の国道沿いに位置する既成商業地域。核となる商業施設が無く、近郊部に位置する店舗集積地域との競合から、相対的な地位は低下しており、衰退傾向にある。今後も地価水準は下落傾向が続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。 (2)金利・物価動向など経済環境の先行き不透明感から商業地需要は全般的に弱い。立地条件による選別が進み、旧来の既成商業地域は低迷している。
地域要因
(1)格別な地域変動要因はないが、商況不振等による商業地需要の減退が認められる。 (2)市内中心部の既成商業地域。近隣の金融機関店舗の移転や、近郊部の店舗集積地域との競合から衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安来２３１Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,278 円／平米 12万6,547 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,209 円／平米 15万9,379 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安来２３１Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,739 円／平米 16万4,437 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,081 円／平米 15万8,956 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,370 円／平米 15万6,605 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安来２３１Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,116 円／平米 13万5,929 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,977 円／平米 15万8,612 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安来２２７Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１８６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,674 円／平米 12万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,056 円／平米 15万2,261 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情