路線価 (2023) 島根県安来市黒井田町字砂田382-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 安来市島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
価格時点	2023 年
駅名	安来駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安来市内の路線商業地域及びその周辺商住工混在地域。需要者は市内の沿道サービス業等を営む法人を中心とし、県外資本の流入も見受けられる。先行き不透明な景気状況の影響を受け、商業地需要が大幅に減退し、新規に出店する店舗も少なく、需給共に停滞基調である。更地価格で単価２５～３０千円／㎡程度の価格帯であるが、近年土地取引自体少なくなってきている。 (2) 同一需給圏は安来市内の既成商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域並びにその周辺の混在地域と判断した。需要者は地元の中小事業者及び個人事業者が中心となるが、外部資本の流入も見受けられる。店舗集積が進む近郊部からは若干離れており、相対的地位は低下傾向にある。経済環境の先行きに不透明なこともあって、地価は弱含みで推移している。取引は少ないが、価格帯としても２５千円～４０千円／㎡とばらつきが見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は安来市内の商住工が混在する路線商業地域であるが、自己所有目的の店舗・事務所が中心となっており賃貸市場が未成熟な地域であるため収益価格は試算しなかった。よって不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では自用店舗等が中心で、経済合理性に立脚した事業者向けの適切な賃貸事例が殆ど無く、賃貸市場の成熟度が低いため、収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思料される。よって、比準価格を中心に、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安来駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	267.7 坪 (885 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	3.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安来市島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	16 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	16 m
面積	900 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道９号沿いに位置する商住工が混在する商業地域である。商況の低迷により売物件が市場に長期滞留するなど、商業地需要は減退していることから、地価動向は下落基調で推移するものと予測する。 (2)幹線道路の国道９号沿いに位置し、店舗・事業所、住宅等が混在する路線商業地域。店舗集積が進む他地域との競合から、相対的地位の低下と下落基調が続き値頃感もあるが、当面は弱含みで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。 (2)金利・物価動向など経済環境の先行き不透明感から商業地需要は全般的に弱い。立地条件による選別が進み、旧来の既成商業地域は低迷している。
地域要因
(1)格別な地域変動要因はないが、商況不振による商業地需要の減退が認められる。 (2)近郊部に位置する路線商業地域であり、特段の変化は見られ無い。店舗集積地域との競合などから弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安来２２１Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,912 円／平米 5万9,217 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,947 円／平米 9万9,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,525 円／平米 8万7,692 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安来２１１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,363 円／平米 12万216 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,444 円／平米 9万730 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安来２３１Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,589 円／平米 12万7,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,126 円／平米 9万2,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安来２２７Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市黒井田町字砂田３８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万241 円／平米 9万9,977 円／坪
推定価格 平米 坪	3万60 円／平米 9万9,378 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,072 円／平米 9万6,112 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情