路線価 (2023) 島根県江津市江津町1520-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 江津市島根県江津市江津町１５２０番７１
価格時点	2023 年
駅名	江津駅 から 70m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (1600 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,040万 円 (1600 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心部、江津町およびその周辺を圏域とする商業地域。需要者は市内の個人事業者が中心であるが、県内の法人事業者も見られる。ＪＲ江津駅前地区再生整備事業が施行されたが、郊外型大型店舗への顧客流出が進んで駅前の優位性は薄れ、商況不振が続いている。市場動向は弱含み地価も下落基調にある。立地・規模等により価格に開差があるため、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね江津市及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の中心は江津市の法人や個人事業主である。駅前のエリアが整備されたことで新しい店舗出店が増加した。しかしながら新型コロナウイルス感染症の影響もあり依然として地価の下落は続いている。土地は１，６００㎡で７，０００万円程度。新築案件の取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地取引が乏しい状況が続く中、比準価格は代替関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、商業地域の市場実態を反映して規範性が高い。収益価格は空店舗・空事務所など商況不振の長期化によって適正且つ安定的な賃料水準が見い出し難く、相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 江津駅前の商業地域に存するが、長期的な景気低迷等の影響を受け、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。そのために、収益価格は低位に求められた。市場参加者の動向として、収益性よりも市場性をより重視すると判断して、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江津駅北西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	484 坪 (1600 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江津市島根県江津市江津町１５２０番７１
標準地の範囲
東	130 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	34 m
面積	830 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ江津駅前の商業地域で駅前整備は進んでいるが、賑わいの復活には至っていない状況にある。郊外型大型店舗への顧客流出が進んで商況不振が続いて市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (2)江津駅に近い商業地域である。駅前整備により新規店舗も増え、雰囲気は一新した。しかしながら地価下落を止めるには至らず、地価の下落は緩やかながら継続していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、地域経済も活力に欠けるため商業地の需給動向は依然として弱含み基調からは脱していない状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢等により、見通しが立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)郊外型大型店舗への顧客流出が進んで商況不振が続いており、駅前整備によって商況が活発化する商業環境の改善にまでは至っていない。 (2)駅前が整備されたことにより繁華性が高まった地域である。しかし、新型コロナウイルス感染症の影響もあり地価下落は継続している。
個別的要因	(1)角地で顧客出入の便、宣伝効果等が優っている。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	江津２２１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町１５２０番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,919 円／平米 13万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,774 円／平米 14万1,411 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	江津２２１Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町１５２０番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,851 円／平米 9万8,687 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,015 円／平米 9万5,924 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,606 円／平米 14万855 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	江津２２７Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町１５２０番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,712 円／平米 8万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,455 円／平米 8万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,425 円／平米 14万257 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	江津２１１Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町１５２０番７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,579 円／平米 10万4,400 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,938 円／平米 13万8,647 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情