路線価 (2023) 宮城県石巻市泉町1-10-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
価格時点	2023 年
駅名	石巻駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	784万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	787万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北上川の西側に位置する既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、石巻市内で勤務する一般給与所得者層が挙げられる。当地域は日和山の傾斜地で街路条件がやや劣り、石巻駅及びその駅前商店街に近いが、複合商業施設と新興住宅地が郊外に集積し、当地域の住宅地としての選好性は低下。また、コロナ禍で住宅地の市況は弱く地価は下落基調であり、需要の中心価格帯は土地２３０㎡で８００万円程度、新築戸建で２７００万円程度。 (2) 同一需給圏は旧北上川河口部西岸の孤立丘・日和山丘陵を中心とする既成住宅地域から構成。丘陵山頂には石巻城址があり、旧来、湊町石巻における優良住宅地域を含むものであるため、地元に職場を有する中高所得者層が主たる需要者となるが、震災以前から、傾斜が多い旧式化した街並みと割高感が若年の持家購買層から敬遠される傾向が認められ、震災から一定期間が経過した今日でも同傾向は強まりつつある。市場の中心的価格帯は７０坪の画地で８百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも僅かに見られるが、傾斜地勢で複数の駐車場スペースの確保が難しく、賃貸需要も弱いため、土地価格に見合う賃料水準が達成されず、収益価格はマイナスとなった。当地域の不動産取引は戸建住宅の自用目的取引が中心であり、生活利便性や快適性が重視される住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺には低層アパートの混在も確認されるが、建築費が高騰して一定水準を超える一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性に適う収益価格を得ることは困難と考えられるため、収益還元法の試算は見送ることとした。他方、圏域内の住宅市場は自用目的の取引が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	石巻駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
標準地の範囲
東	75 m
西	55 m
南	60 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	片側通行路の急傾斜地勢地域にある既成住宅地域
街路	基準方位北、５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石巻駅周辺の市中心部接近性が良好な既成住宅地域であるが、片側通行路の急傾斜地にあり、平坦地勢の新興地域と比べ、相対的に魅力に乏しく、住宅地需要は減退傾向であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)生活利便性が確保され、また邸宅等も混在することで品等も悪くない住宅地域であるが、復興特需終息以降、住宅需要が低迷した状態が続き、回復の要因も乏しいことから、地価の微減傾向は今後も暫く継続する見込み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災復興による土地供給増と人口減少により供給過多気味で、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾向。 (2)石巻都市圏では、復興特需終息以降、漁業・水産加工業の不振等を背景に住宅市場は停滞気味に推移しており、旧市街の大半で地価の下落基調が続く。
地域要因
(1)石巻駅南側の中心部接近性は良好だが、傾斜地勢が嫌気され、平坦地に比して相対的に住宅需要は低迷している。 (2)一定の声望を維持しつつも、やや急な勾配と旧式化した街並みを敬遠する若年層等からの選好性は低下しており、年を追うごとに需要は逓減している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)奥行が長い画地形状で、建物配置等の点で一定の制約を受けるが、地域内では概ね標準的と判断され、今後も需要者の選好性に変化は生じない見込み。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312080 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,079 円／平米 12万9,195 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,277 円／平米 12万9,850 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,674 円／平米 13万1,162 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,760 円／平米 12万8,141 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,008 円／平米 12万2,348 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,880 円／平米 11万5,313 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,277 円／平米 11万14 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,645 円／平米 10万7,924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,005 円／平米 11万2,421 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,982 円／平米 10万5,732 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,950 円／平米 10万5,627 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,993 円／平米 9万5,851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市泉町１丁目１０番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,714 円／平米 9万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,008 円／平米 9万5,900 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,007 円／平米 11万2,427 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情