路線価 (2023) 島根県雲南市三刀屋町給下117-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 雲南市島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
価格時点	2023 年
駅名	木次駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	737万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	737万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地外延部、給下地区及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は地縁性をもつ町内居住者であり、同一需給圏外からの転入も見受けられる。新規住宅団地との競合はあるが、公共施設に近く居住環境が良好なことから宅地需要に根強いものがあり、外延部における宅地需要回復の影響も受けて市場動向は安定している。土地は３４０㎡程度で７５０万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は三刀屋町内の市街地近郊及び郊外部の新興住宅地域を中心とするが、木次町などの分譲住宅団地などを含み広域的である。子育て世帯など第一次取得者層が需要の中心で、町内出身者による取引が多い。隣接市への通勤者など一部町外からの転入者もあり、低金利などを背景に需要回復が認められる。不動産需給関係の改善から市場性は持ち直している。３４０㎡程度の土地で７５０万円前後、新築戸建で３０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は市場実態を反映し、妥当な地価水準を示して規範性が高い。殆どが自己所有建物で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地からの検討を踏まえ、さらに三刀屋町全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が集積する分譲住宅団地に存し自己居住目的の取引が中心となる地域で、不動産賃貸市場は不成立のため収益価格は試算し得なかった。比準価格は市場実態を反映した実証的な価格である。本件では信頼性の高い事例から求め、購買層の所得状況等を再検討して精度は高い。代表標準地と規準した価格との均衡性に留意し、上記特性及び前年公示価格を基に価格形成要因を再検討した結果、比準価格は規範性の高いものと認め上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木次駅西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲南市島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	16 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外延部に位置する公共施設などへの接近性に恵まれた地域であり、外延部における宅地需要回復の影響を受けて市場動向は安定しており、地価は横這い基調で推移するものと予測する。 (2)郊外の既成住宅団地であり地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。住環境良好な郊外住宅団地は人気があり需要も認められ地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、生産活動や個人消費は緩やかな持ち直しの動きがみられるが、現在のところ不動産市場に影響を与えているほどの状況にはない。 (2)低金利等を背景に本市における住宅団地に関する需要は高い。特に進行分譲地は好調である。
地域要因
(1)公共施設に近く居住環境が良好なことから宅地需要に根強いものがあり、宅地需要回復の影響も受けて市場動向は安定している。 (2)分譲から時間を経ているが住環境を維持している。近傍の住宅団地との価格競争力を保持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,425 円／平米 4万4,383 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,297 円／平米 4万7,266 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,761 円／平米 7万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	雲南２２７Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,725 円／平米 7万8,435 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,968 円／平米 7万2,626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万558 円／平米 6万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,177 円／平米 7万3,317 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市三刀屋町給下１１７番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,866 円／平米 7万2,289 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,437 円／平米 7万871 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,874 円／平米 7万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情