路線価 (2023) 島根県雲南市木次町里方477-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 雲南市島根県雲南市木次町里方４７７番１３
価格時点	2023 年
駅名	木次駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	522万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	522万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は里方地区や下熊谷地区など木次町中心部や近郊の既成住宅地域で、三刀屋町三刀屋地区などの既成住宅地域に及ぶ。狭隘な道路を中心に戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、需要は町内出身者など地縁的選好性が働く傾向が強い。子育て世帯など主たる購買層に人気はなく需要は低迷しており、地価下落傾向が続いている。２５０㎡程度の土地で５４０万円前後が取引の中心であり、新築戸建の取引は少ないが２５００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は概ね雲南市木次町を中心としてその周辺エリアに位置する住宅地である。需要者の中心は木次町の居住者であり、周辺市町からの転入は少ない。街路の系統連続性が劣るものの雲南市役所やスーパーに比較的近く利便性はよい。需給バランスもよく地価も横ばい傾向で推移している。土地は２５０㎡で５３０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的の取引が中心となる戸建住宅地域で、不動産賃貸市場は不成立のため収益価格は試算し得なかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では信頼性の高い住宅地域における事例から求め、購買層の所得状況等を再検討して精度は高いものと総括した。上記特性及び前年公示価格を基に価格形成要因を再吟味し、単価と総額との関連の適否に留意して検討した結果、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建分譲住宅地域で収益性はほとんど考慮されない地域で、賃貸仕様の新築戸建住宅や共同住宅も周辺には、ほとんどない。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的な地域であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木次駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲南市島根県雲南市木次町里方４７７番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。不動産需給バランスの改善により地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。価格水準が下がってきたことにより、割安感も生じてきて、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等を背景に利便性の高い住宅地需要の緩やかな持ち直し傾向が認められる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は雲南市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)周辺では住宅新築や分譲地など土地利用に変化が生じており市場性の回復傾向が認められる。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地である。利便性の高い住宅地域で需給バランスもよく、地価も安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	雲南２２１Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町里方４７７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,793 円／平米 5万5,518 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,756 円／平米 6万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,243 円／平米 7万229 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	雲南２２１Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町里方４７７番１３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,037 円／平米 3万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,037 円／平米 3万9,794 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,863 円／平米 6万5,667 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町里方４７７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,693 円／平米 7万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,248 円／平米 7万3,552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,392 円／平米 7万722 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町里方４７７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,912 円／平米 7万2,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,482 円／平米 7万1,019 円／坪
標準価格 平米 坪	2万656 円／平米 6万8,289 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町里方４７７番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,769 円／平米 3万2,296 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,755 円／平米 5万8,698 円／坪
標準価格 平米 坪	2万526 円／平米 6万7,859 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情