路線価 (2023) 島根県雲南市大東町飯田785-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 雲南市島根県雲南市大東町飯田７８５番３
価格時点	2023 年
駅名	出雲大東駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	813万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	803万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円／坪 1平米 2万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心部、飯田地区及びその周辺を圏域とする既成商業地域。需要者は町内の個人事業者が中心である。商況不振が続いて商業収益性は低下しており、店舗閉鎖も見られるなど商業的色彩が薄れつつある。需要は総じて弱く、市場動向は弱含み地価も下落基調にある。土地は３３０㎡程度で８２０万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は大東地区等の町中心部の既成商業地を中心とし、郊外部の混在住宅地域などを含む広域的な圏域である。主な需要者は本市内の個人事業者や中小事業者を中核としている。周辺の商業地域との競合が続く中、後背地における顧客層の数的減少や高齢化などにより商況不振が続いて不動産需要はかなり減退している。土地は３３０㎡程度の土地で８００万円前後が需要の中心となっている。新規開業者などの土地需要は低調で、地価下落が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地取引が乏しい状況が続く中、比準価格は代替関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、商業地域の市場実態を反映して規範性が高い。自己所有の店舗兼住宅を中心とする商業地域で賃貸事例が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、前年公示価格からの検討を踏まえ、さらに大東町全般の商業地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己利用目的の取引が中心となる商業地域で賃貸向け店舗や事務所はなく、不動産賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用し得なかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では近隣地域における事例など価格的牽連性の強い事例を選択して求め、比準価格の精度は高い。上記特性や前年公示価格を基に価格形成要因を再吟味した結果、単価と総額との関連の適否に留意して上記比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	出雲大東駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲南市島根県雲南市大東町飯田７８５番３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部に位置する既成商業地域。土地区画整理事業施行地の新興商業地域のほか松江市への顧客流出から商況不振が続いて商業収益性が低下して市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (2)周辺の土地区画整理地における商業地域との競合が厳しく商況は低迷している。不動産供給は多いが需要は低迷しているため地価は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型大型店舗への顧客流出が進んで商況不振が続いており、商業環境の改善もないため既成商業地域の衰退が著しい。 (2)本町内では県道沿いに商業施設が集積しつつあり、競合化に伴って既成商業地域の衰退が顕著である。
地域要因
(1)店舗閉鎖も見られるなど商業的色彩が薄れつつあり、商業環境の改善もないため住宅用途への移行もあって商業地域としての基盤は弱くなっている。 (2)顧客の減少などによる商況不振が続いて需要は低迷している。新規参入者や事業拡大を図る事業者は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	雲南２０７Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市大東町飯田７８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,407 円／平米 6万4,160 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,505 円／平米 8万1,014 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,505 円／平米 8万1,014 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	雲南２２７Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市大東町飯田７８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,772 円／平米 5万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,012 円／平米 5万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,112 円／平米 7万9,714 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	雲南２１１Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市大東町飯田７８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,151 円／平米 7万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,765 円／平米 7万8,567 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,576 円／平米 8万1,248 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	雲南２２７Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市大東町飯田７８５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,974 円／平米 5万6,116 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,334 円／平米 7万3,836 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,489 円／平米 8万961 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情