路線価 (2023) 宮城県石巻市井内字二-85-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市井内字二番８５番１
価格時点	2023 年
駅名	陸前稲井駅 から 120m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	453万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	450万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円／坪 1平米 1万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は井内地区を中心とした石巻市市街地東部の住宅地域等であり、需要者は地縁を有する居住目的の個人等と考えられる。当市の人口減少傾向を反映し、郊外での宅地需要は減少傾向にある。需要の中心となる価格帯は、２７０㎡程度の更地で、総額約４５０万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は、井内地区を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの流入は限定的。圏内では、土地区画整理事業による住宅インフラ整備等により住宅地の供給過剰状態が継続している。当地域は、交通利便性ではやや劣る地域であることから、住宅地需要は低調である。需要の中心価格帯は、土地は２７０㎡程度で５００万円前後、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺においてはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。主たる需要者は居住目的の個人であり、自用目的の取引が中心となるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とするとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市中心部とは旧北上川を挟んだ住宅地域に存することから、交通利便性ではやや劣るため、賃貸需要は弱く、収益性に着目し、土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	陸前稲井駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	81.1 坪 (268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に事業所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市井内字二番８５番１
標準地の範囲
東	200 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22.5 m
奥行き	12 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに形成された既成住宅地域
街路	基準方位北、９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石巻市郊外の戸建住宅、事業所等が混在する地域で、土地需要は乏しく需給バランスは悪化している。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向が続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)旧北上川、真野川、牧山の間に形成された旧来からの住宅地域。特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。市中心部との連続性に劣り、住宅地需要は低調。地価水準は下落基調と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向となっており、全体的に需要が低調な中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)石巻市では人口減少及び高齢化が継続する一方、住宅地の供給過剰感が薄れず。住環境、利便性等による選好性の二極化が進行。
地域要因
(1)需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。 (2)県道沿いに形成された旧来からの住宅地域。藤巻街道の整備はされたが、旧北上川を挟む立地故に、市中心部への交通利便性はやや劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市井内字二番８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,664 円／平米 5万5,091 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,174 円／平米 5万3,471 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,078 円／平米 5万3,154 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市井内字二番８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,530 円／平米 5万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,709 円／平米 5万8,546 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,413 円／平米 5万7,567 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市井内字二番８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,011 円／平米 3万9,708 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,963 円／平米 3万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,806 円／平米 4万8,949 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市井内字二番８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,132 円／平米 5万26 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,041 円／平米 4万9,726 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,532 円／平米 4万8,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市井内字二番８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,181 円／平米 6万106 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,593 円／平米 5万8,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,660 円／平米 5万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情