路線価 (2023) 島根県仁多郡奥出雲町三成790-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 仁多郡奥出雲町島根県仁多郡奥出雲町三成７９０番１
価格時点	2023 年
駅名	出雲三成駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	343万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	343万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円／坪 1平米 1万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥出雲町に所在する住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者であり、圏外からの転入者はほとんど見られない。新規の供給はなく、人口の減少・高齢化の進行を背景に空家が増加する傾向にあり、全般に、既成住宅地の需要減退が継続している。土地は規模３００㎡で総額３４０万円前後が需要の中心であるが、取引が乏しく、新築の戸建物件は見当たらない。 (2) 　同一需給圏は奥出雲町内にある既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を占める。当地の需給動向は中心部からやや離れた高台にあり、弱含みながらも安定的に推移してきた。新型コロナウィルスの影響の程度が不明であるが、少子高齢化の進行も認められる。長期的に地域経済が不振なことから、土地の取引価格はやや下落傾向にある。土地価格は３００㎡程度で３５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 三成地区の中心市街地近郊に所在する既成住宅地域である。当該地域は、自己所有不動産が中心で、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、採用数は少ないものの、いずれも信頼性の高い取引事例に基づいて試算したもので、市場性を反映した精度の高い価格であると判断する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　奥出雲町に存する地域要因の類似性が認められる３事例を収集。中心部に近い中規模一般住宅地域で居住快適性を指向した自用目的での取引が支配的である。賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	出雲三成駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	92.6 坪 (306 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と共同住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仁多郡奥出雲町島根県仁多郡奥出雲町三成７９０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三成地区の中心市街地近郊に所在する既成住宅地域である。特に変動要因は見当たらず、人口の減少・高齢化の進行を背景に既成住宅地の需要減退が続いていることから、当分の間、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (2)一般住宅や雇用促進住宅等も建ち並ぶ既成住宅地域。コロナ禍の影響が長期化、その程度が不明であるが、地方経済の不振、少子高齢化の影響等先行き不透明感を反映、大きな変化も見られず些少の下落傾向にあると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに回復している中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数は減少している。 (2)新型コロナウィルスの影響が不明であるが、人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者の購買力の低下が長期化。住宅地需要の減退が継続している。
地域要因
(1)人口減少・高齢化の進行を背景に、中心市街地近郊における既成住宅地は需要減退が続いている。 (2)丘陵地にある既成住宅地域内に位置する。土地需要、消費意欲の減少もあり、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥出２３１Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成７９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,540 円／平米 4万4,763 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,875 円／平米 4万5,871 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,271 円／平米 3万7,262 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥出２３１Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成７９０番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,855 円／平米 3万9,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,399 円／平米 3万7,685 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,208 円／平米 3万7,054 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥出２２７Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成７９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,251 円／平米 2万666 円／坪
推定価格 平米 坪	1万720 円／平米 3万5,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,178 円／平米 3万6,954 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情