路線価 (2023) 島根県仁多郡奥出雲町三成414-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 仁多郡奥出雲町島根県仁多郡奥出雲町三成４１４番３
価格時点	2023 年
駅名	出雲三成駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	687万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	687万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奥出雲町に所在する商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人や地元の法人事業者である。同圏内では、中心市街地である横田・三成の各地区に所在する大型店舗への顧客流出が大きく、住宅も介在し、商業機能の低下が目立つ既成商業地域では、需要の減退が続いている。土地は規模３１０㎡で総額６６０万円程度が需要の中心と見込まれるが、商業地の取引は乏しい状況が続いている。 (2) 　同一需給圏は奥出雲町三成地区内の小売店舗等が多い既成商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人や法人事業者である。近年における当地の需給動向は低調であり、新型コロナウィルスの影響の程度が不明であるが、営業不振、景況も不振で供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、需給は弱含みである。　取引価格は土地価格で７～１０百万円、総額３０百万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古くからの既成商業地域である。近隣地域は、自己所有の店舗兼住宅が中心であり、民間の賃貸事例がなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用し、これに適切な補修正を行って試算した価格であり、市場性を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　三成地区内の地域要因の類似性が認められる事例が少なくやや古い事例を含む３事例の収集が出来た。商住混在地域で自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	出雲三成駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仁多郡奥出雲町島根県仁多郡奥出雲町三成４１４番３
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	25 m
面積	310 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成商業地域は、郊外型大規模店舗の集客力の影響による商況不振が続き、今後も商業機能の回復が見込まれないことから、当分の間、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)大型店が近い県道沿いの小売店舗等が混在する商業地域。利便性から安定的に推移。地価はコロナ禍の心理的影響の程度が不明であるが、長期的な経済不振、住民の高齢化等の煽りを受け、やや下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価の上昇等により、不動産の投資活動は停滞気味である。 (2)新型コロナウィルスの影響が不明であるが、人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者の購買力の低下が長期化。宅地需要の減退が継続している。
地域要因
(1)三成地区に所在する大型店舗への顧客流出等により、古くからの既成商業地の需要は減退している。 (2)県道沿いの旧来からの既成商店街である。周辺の店舗閉鎖も見られ、集客力低下傾向により、商況不振が顕在化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥出雲２２７Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成４１４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,015 円／平米 4万3,028 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,556 円／平米 4万1,510 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,138 円／平米 6万9,882 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥出２３１Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成４１４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,271 円／平米 4万568 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,830 円／平米 6万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,743 円／平米 7万1,882 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥出雲２２１Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	仁多郡奥出雲町
地域	島根県仁多郡奥出雲町三成４１４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,492 円／平米 4万4,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,613 円／平米 6万1,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,543 円／平米 7万1,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情