路線価 (2023) 島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ140外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 鹿足郡津和野町島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外
価格時点	2023 年
駅名	津和野駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	592万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	592万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は津和野町内にある既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を占める。当地の需給動向は中心部からやや離れた地域であり、弱含みながらも安定的に推移してきた。コロナ禍の心理的影響の程度が不明であるが、少子高齢化の進行も認められ、また長期経済不況の余波から取引価格はやや下落傾向にある。土地価格は３００㎡程度で６００万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は津和野町郊外の既成住宅地であり、主な需要者は町内に居住する第１次または２次取得者層が中心となるものと見込まれる。大きな変動要因は認められないものの、若年層の流出から町の高齢化率は常に県内の上位に位置し、住宅地需要が大きく減少しているため、地価動向も弱含みが続いている。土地総額は６００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心であるが、需要及び供給量ともに少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　津和野町内の地域要因の類似性が認められる日原地区も含め３事例の収集が出来た。中規模一般住宅がある地域で居住快適性を指向した自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格を求めることを断念した。比準価格は、近隣地域と同じ鷲原地区で過去２年以内に売買された複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津和野駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外の幹線道路沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿足郡津和野町島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の幹線道路沿いの閑静な既成住宅地域。
街路	基準方位　北６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の幹線道路沿いにある一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。コロナ禍の影響の程度が不明であるが、観光客の減少傾向や、地方経済の不振、少子高齢化等先行き不透明感を反映、地価はやや下落傾向にあると予測する。 (2)津和野町を含む県西部では、松江市や出雲市などと異なり不動産の需要は依然として低迷している。主産業である観光業も不振が続いているため、今後の地価動向も当面は下落率拡大で推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が観光地では大きく、人口減少及び高齢化の進行等を背景に、消費者の購買力の低下等が長期化。住宅地需要の減退が継続している。 (2)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。
地域要因
(1)やや市街地から離れた住宅地域にある。消費意欲の減退もあり、住宅地の地価下落傾向は続くと見込まれる。 (2)中心部への接近性にやや劣るため未利用地も多く見受けられるなど、宅地利用が停滞している地域である。
個別的要因	(1)東側道路で、日照等居住の快適性は良好である。 (2)道路接面方位にやや優るが、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	津和２３１Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,995 円／平米 2万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,043 円／平米 3万6,508 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	津和２２７Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,113 円／平米 7万6,412 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,518 円／平米 7万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,791 円／平米 7万5,347 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	津和２２７Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,722 円／平米 5万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,868 円／平米 5万9,072 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,466 円／平米 5万7,743 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情