路線価 (2023) 宮城県石巻市蛇田字沖11-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
価格時点	2023 年
駅名	蛇田駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	318万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	318万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石巻市及び周辺市町の市街化調整区域や都市計画区域外に存する住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては当地域に地縁、血縁関係を有する農業従事者等が挙げられる。高速ＩＣに近く大規模商業施設地区や土地区画整理事業地に近接し、開発の影響を受けているが、市街化調整区域内で住宅地としての取引は少なく、取引があっても個別的な事情に左右されがちで、市場における土地の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、石巻市内の市街化調整区域及び都市計画区域外に形成された住宅地域一帯。主たる需要者は、当該地域に地縁・血縁関係を有する個人にほぼ限定される。近隣に大型商業施設が位置し生活利便性は良好な地域であるが、住宅建築に制限がある調整区域のため、需要はやや限定的となっている。市街化調整区域の取引は少なく、取引があっても個別の事情に左右されやすいため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅、事業所のほか農地も散在する地域であるが、宅地開発及び建築行為が規制されている市街化調整区域内に所在し、アパート等の投資用不動産は皆無で、建物用途は自己使用目的に限定されることから収益価格の試算は断念した。したがって、石巻市及び周辺市町に所在する他の農家住宅地等の存する地域の公示価格等との均衡にも留意のうえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺は一般住宅や農家住宅のほか、事業所等も存する地域であるが、市街化調整区域に存するため賃貸物件の供給は見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替競争関係にある取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高い。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蛇田駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に一般住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺市街地開発の影響を受けた市街化調整区域内の住宅地域
街路	基準方位　北　７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の住宅地域で用途が農家住宅や資材置き場などに限定されることから、高速ＩＣに近く大規模商業施設地区に近接するが、地価は横ばいかやや下落傾向での推移が予測される。 (2)市街化調整区域内の住宅地域のため開発可能性は低く、概ね現状程度で推移するものと予測する。宅地の供給状況はやや過剰気味であるが、利便性は良好な地域であるため地価は微減傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災後の移転需要の終息や人口減少による地域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナの影響が残存しており住宅需要は弱含み。 (2)地域経済の停滞や人口減少等の影響から利便性・住環境の良否による地域の選別が進んでおり、一部地域を除き需給バランスは悪化している。
地域要因
(1)高速ＩＣに近く大規模商業施設地区に近接するが、調区内の規制から農地や資材置き場としての需要が多勢を占め、戸建住宅需要は弱含んでいる。 (2)蛇田地区の商業集積地に近く、生活利便性は良好な地域であるが、市街化調整区域のため相対的な選好性は低く、需要はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,706 円／平米 7万5,066 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,252 円／平米 7万3,565 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,131 円／平米 7万6,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,394 円／平米 6万811 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,450 円／平米 6万996 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,102 円／平米 8万2,987 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,191 円／平米 3万6,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,063 円／平米 3万9,880 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,301 円／平米 6万3,809 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万577 円／平米 6万8,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,049 円／平米 6万9,588 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,472 円／平米 6万4,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字沖１１番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,417 円／平米 5万969 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,170 円／平米 5万152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,349 円／平米 6万3,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情