路線価 (2023) 島根県鹿足郡津和野町後田ロ210 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 鹿足郡津和野町島根県鹿足郡津和野町後田ロ２１０番
価格時点	2023 年
駅名	津和野駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	688万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	682万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円／坪 1平米 3万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は津和野町内の店舗・事業所等が存する既成の商業地域。需要者の中心は観光産業を主眼とする当地域に地縁性を有する個人や法人事業者及び県外の同業事業者である。近年における当地の需給動向は低調で、コロナ禍の影響の程度が不明であるが、営業不振、長期経済不況から供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、需給は弱含みである。価格帯としては土地価格で７００～１，０００万円程度、総額で２，５００～３，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は津和野町中心部の既成商業地域であるが、一部の混在住宅地域なども含む。主な需要者は、町内に居住する個人または中小事業者である。新型コロナ感染拡大防止のための行動制限緩和から、島根県内への観光入込客数は改善傾向にあるが、県西部の観光地ではコロナ禍前までには回復しておらず、商業用不動産の需要は減退傾向が続いているため、地価動向に下げ止まりの兆しは見えない。土地は、総額で７００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　山陰の小京都として著名な津和野町である。町内の商業地域の事例が急激に減少している。この中で商業地の地域要因の類似性が認められる町内の３事例の収集が出来た。当地域では自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益価格を求めることは困難であった。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 縁故関係のものを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な観光商業地域のため、収益価格を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再度検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津和野駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	8 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が多く銀行等も混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿足郡津和野町島根県鹿足郡津和野町後田ロ２１０番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	38 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	重要伝統的建造物群保存地区に指定されている既成商業地域。
街路	６．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)著名な観光地でもあり、地価は下落傾向にありながらも安定的に推移。既成商住混在地域で、コロナ禍の影響の程度が大きく、地方経済の不振、先行き不透明感を反映して、引き続きやや下落傾向にあると予測する。 (2)町内への観光入込客数は対前年比で改善しているが、全国旅行支援などの政策効果で下支えされている面が強く、観光地としての競争力は依然として弱いため、先行きも含めて下落率改善の動きは見えない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が観光地では大きく、人口減少及び高齢化の進行等を背景に、消費者の購買力の低下等が長期化。住宅地需要の減退が継続している。 (2)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。
地域要因
(1)市街地中心部の商住混在地域にあるが、消費意欲の減退等もあり、地価はまだ反転していない。 (2)今夏以降の観光入込客数は対前年比では増加しているが、新規出店は無く、宅地利用度や繁華性に大きな改善は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	津和２１７Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町後田ロ２１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,408 円／平米 6万857 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,099 円／平米 11万6,037 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,334 円／平米 12万120 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	津和２１１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町後田ロ２１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,116 円／平米 13万5,929 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,238 円／平米 12万6,415 円／坪
標準価格 平米 坪	4万40 円／平米 13万2,372 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	津和２０７Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	鹿足郡津和野町
地域	島根県鹿足郡津和野町後田ロ２１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,943 円／平米 9万5,686 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,470 円／平米 8万7,510 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,815 円／平米 12万1,710 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情