路線価 (2023) 岡山県岡山市北区西崎1-3-101 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,310 円／坪 1平米 9万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅の西方１ｋｍから３ｋｍに位置する住宅地域である。岡山駅の西口から西方に幹線道路が倉敷市へ通じており、その背後に住宅地が見られる。主な需要者は３０代から４０代の高額給与所得者や会社経営者である。岡山駅に近く区画整理された地区では住環境も良好で需要が強い。取引の中心となる価格帯は、坪３０万円から３５万円程度であるが、新規の分譲地では坪４０万円程度になることもある。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅の西方２．０ｋｍ内外（直線距離）に位置する利便性の比較的高い住宅地域である。主たる需要者は居住目的、年齢は３０～４０代内外の個人である。コロナ渦の影響が和らぎつつあり、土地の供給不足を背景に需要は堅調に推移しているほか、取引価格水準も新規分譲地の強気の価格水準が牽引し上昇傾向にある。中心価格帯は２００㎡弱の更地で１５００万円～２０００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸アパートを建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は、やや地域特性の異なる事例等も採用しているが、市場・便益分析等に基づき補修正、要因比較等を適切に行っており、市場の状況を的確に反映している。他方、近隣地域近辺には共同住宅の立地は認められるものの戸建住宅等が中心であり、賃貸市場が成熟した状況にはない。従って、比準価格を中心に収益価格を参考にし、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	整備された県道直背後の住宅地域
街路	基準方位　北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市計画道路米倉津島線沿いには利便施設が増えており、関西高校以北も開通すればさらに交通利便性の向上が見込まれる。 (2)県道背後の区画整然とした住宅地域である。周辺には戸建住宅、アパートのほか農地等の空閑地が一部にみられることから、今後とも宅地開発等が進み、住宅地としての集積度が高まることが予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,310円 1平米 9万8,400円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、住宅市場も地域差はあるが持ち直している。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)都市計画道路の進捗により、さらに利便性が高まりつつある。 (2)幹線道路直背後の区画整然とした住宅地域である。中心部、商業施設との位置関係は良好であり、利便性は高いことから需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,053 円／平米 42万37 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,833 円／平米 41万2,698 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,460 円／平米 41万4,771 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,890 円／平米 39万6,356 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,354 円／平米 38万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,455 円／平米 40万1,530 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,741 円／平米 34万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,920 円／平米 38万6,538 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,673 円／平米 34万6,049 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区西崎１丁目３番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,790 円／平米 36万2,966 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,622 円／平米 38万2,246 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,326 円／平米 34万1,596 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情