路線価 (2023) 宮城県石巻市蛇田字新西境谷地22-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
価格時点	2023 年
駅名	陸前山下駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの転入も一部に見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進行。生活利便性が良好な平坦部の住宅地域の選好性が相対的に高まっている。土地は２５０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は２，８００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は旧石巻市の北上川以西の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては石巻市内外で勤務する一般給与所得者層及び一部の建替え層が挙げられる。市内中心部に近く周辺地域での商業集積により利便性は良好であるが、震災後の移転需要は終息し空地の消化も見られず供給過剰気味。土地は２５０㎡程度の標準規模で１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパートも見られるが、市全体でアパートは供給過剰となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺地域にはアパートも所在しており収益価格を試算したが、供給過剰感があり土地価格に見合う賃料が収受されておらず、また利回りの低下は見られるものの建築費高騰分を吸収できず収益価格はマイナスに試算された。当地域では居住の快適性や生活利便性が重視される自己居住目的での取引が多勢を占めており、現実の市場における取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前山下駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４５号線背後で、ＪＲ石巻線線路と北上運河の間に位置する既成住宅地域
街路	基準方位北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口減少に伴い市全体で不動産需要が減少基調にある中で、生活利便性が良好な平坦部の住宅地域の需給バランスは概ね安定している。コロナ禍の影響の懸念が残るが、当面地価水準は横這い基調で推移すると予測。 (2)当地域では復興公営住宅等の整備が完了し、被災者による移転需要が終息しており、周辺地域で需要を喚起する主だった開発等も無く、地価水準はやや下落基調での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少の影響等から市全体の不動産市況は総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の良否による地域・物件の選別化が進行している。 (2)震災後の移転需要の終息や人口減少による地域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナの影響が残存しており住宅需要は弱含み。
地域要因
(1)市全体の不動産市況が弱含みの中で、市中心部に近く生活利便性の良好な平坦部の住宅地域で、需給バランスは概ね安定している。 (2)市内中心部に近く、周辺地域での商業集積により利便性も比較的良好だが、震災後の移転需要は終息し、住宅地としての需要は低調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,355 円／平米 18万3,004 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,807 円／平米 18万1,192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,429 円／平米 14万3,576 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,289 円／平米 18万2,785 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,289 円／平米 18万2,785 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,811 円／平米 14万4,839 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,381 円／平米 15万3,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,597 円／平米 14万7,438 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,255 円／平米 13万6,389 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,260 円／平米 11万6,570 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,911 円／平米 11万5,416 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,994 円／平米 14万2,138 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市蛇田字新西境谷地２２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,723 円／平米 12万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	5万933 円／平米 16万8,384 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,515 円／平米 14万555 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情