路線価 (2023) 岡山県岡山市北区大元1-11-105 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
価格時点	2023 年
駅名	大元駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (1559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億6,300万 円 (1559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円／坪 1平米 16万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地はマンション適地であり、主たる需要者はマンションの建築・分譲を企図する中堅デベロッパーである。同一需給圏は岡山市、倉敷市中心部のマンション建設の可能な住宅地域または商業地域である。岡山市中心部においてマンション市場は新規、中古ともに概ね好調であるが、開発適地の供給は少なく、デベロッパーは強気の用地取得を進めている状況にある。販売価格は３０００万円程度、素地取得の中心価格帯は１種当たり１７～２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は岡山駅を中心とした概ね６ｋｍ圏内にあって、マンション建築が可能な大規模画地が見られる市街地一円である。需要者は、県内外のマンションデベロッパーである。ファミリー層を中心にエンドユーザーへの販売状況は概ね好調である。素地取得から販売までが長期にわたることもあり、コロナ禍おいてもデベロッパーによる素地取得意欲に大きな影響は見られず、慢性的に適地が不足している状況下で、マンション適地の地価は上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格が求められた。比準価格はデベロッパーがマンション用地を取得した事例を中心に採用し、各事例の規範性や個別性を慎重かつ適切に分析、検討のうえ求め、市場の実態を反映した適切な価格となっている。また、開発法はデベロッパーの投資採算性に着目して求めたものであり、分譲計画、開発計画等想定を含むが、対象標準地の個別性を適切に反映した試算価格である。以上より、規範性は同等であるため、両試算価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内から、規模、需要者、利便性の観点から代替関係を有する事例を収集し、適切に修補正を行い、規範性の検討を行って求めたもので、実際の取引に基づく実証的な価格である。開発法による価格は、需要者であるデベロッパーの投資採算性からアプローチした試算値であり、論理的な価格であるが、やや流動的である。以上より、比準価格を標準に、開発法による価格を参考にとどめて、比準価格を決定した。
交通
交通施設	大元駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	471.6 坪 (1559 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路背後でマンションの多い混在住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)分譲マンションのほか、事業所、戸建住宅等も混在するエリアである。標準地自体を近隣地域と判定した。マンションデベロッパーの用地取得需要が強く、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)大元駅周辺は中心市街地に近い利便性を背景に、マンション需要が認められる地域であり、賃貸マンションも多く認められる。素地の希少性や採算性の観点から、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	分譲マンションの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)大元小学校区の人口は令和４年１０月末時点で過去５年間で０．６％増加し、高齢化率は約１５％と低く推移している。
地域要因
(1)マンション市況は新築、中古ともに概ね好調である。岡山市中心部におけるデベロッパーによる用地取得の需要は依然として旺盛である。 (2)一時期程の加熱感は無いが、コロナ禍で販売活動への制約はあったものの、潜在的な需要は依然堅調で仕入れ価格は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,246 円／平米 50万19 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,711 円／平米 51万4,781 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,368 円／平米 57万6,461 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,501 円／平米 60万42 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,665 円／平米 65万6,786 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,810 円／平米 58万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,838 円／平米 40万6,102 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,769 円／平米 41万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,656 円／平米 57万4,107 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,371 円／平米 55万23 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,695 円／平米 56万7,624 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,107 円／平米 58万8,822 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,037 円／平米 48万2,798 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,612 円／平米 48万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,014 円／平米 57万8,596 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情