路線価 (2023) 岡山県岡山市北区津高字内ノ町709-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 4700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,204 円／坪 1平米 6万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市街地北西部、岡山駅の概ね５㎞圏内に位置する標準住宅地域一円である。主たる需要者は、３０～４０代岡山市通勤のサラリーマン世帯である。土地の中心価格帯は、１０００～２０００万円程度である。旧国道５３号背後地域で、市街地にも比較的近く安定した需要が見込まれる。浸水被害の心理的影響は回復し、新型コロナも一段落した事から地価は微上昇へと好転している。 (2) 同一需給圏は、岡山市北西部の津高地区を中心とする住宅地域である。需要者は、岡山市に勤務する３０～４０歳代の世帯が中心である。利便施設等への接近性は良好であるため、共同住宅や事業用地とての需要も認められる。浸水被害の影響で一時的に取引は落ち着いていたものの、潜在的な需要は根強いため新規の宅地開発も散見される。市場で中心となる価格帯は土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、賃貸住宅も混在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、収益性よりも快適性を求める自己使用目的の取引が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅等が主体の住宅地域である。賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。標準地は快適性や利便性を重視する住宅地域にあり、市場では自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、前年からの地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅北西方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	150.3 坪 (497 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、医院等の混在する幹線背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津高地区南部、旧国道背後の標準住宅地域である。中心部に比較的近く、利便施設も豊富で住宅地需要は根強い。浸水被害からの心理的影響も回復し、また新型コロナも一段落した事から地価は微上昇基調で推移している。 (2)旧国道背後の混在系の住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。利便性が良好な地域であるため需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,204 円 1平米 6万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高による地価への影響は不透明である。
地域要因
(1)浸水被害による心理的影響も回復し、新型コロナも一段落した事から、地価は微増傾向に好転している。 (2)利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３５２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,796 円／平米 19万4,380 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,726 円／平米 18万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,819 円／平米 20万7,680 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３５２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,444 円／平米 17万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,493 円／平米 17万6,848 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,834 円／平米 21万1,035 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３５２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,354 円／平米 24万9,120 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,852 円／平米 24万7,461 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,288 円／平米 23万5,678 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	660 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３５２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万35 円／平米 13万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,832 円／平米 15万8,133 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,631 円／平米 15万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	5万89 円／平米 16万5,594 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,005 円／平米 20万8,295 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情