路線価 (2023) 岡山県岡山市北区尾上1326-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
価格時点	2023 年
駅名	備前一宮駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	848万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	850万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,557 円／坪 1平米 5万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市西部郊外で笹ヶ瀬川以西の住宅地域一円である。主な需要者は、ファミリー層を中心としたエンドユーザーであるが、外部からの需要はそれ程強くはない。近隣地域は既成住宅地域であることから、需要は限定的であり、周辺地域の新規分譲住宅地域等の需要が相対的に強い。近隣地域内及び周辺地域での住宅地取引は多くはなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は岡山市西部郊外の概ね笹ヶ瀬川より西に位置する住宅地域一円である。需要者は岡山市内に通勤する３０代から４０代の一次取得者である。幹線道路への連続性に優れ、南方の花尻地区の利便施設や市中心部へのアクセスは良好で、平坦地では分譲地開発が見られるなど需要は底堅い。ただし、近隣地域周辺は傾斜地勢で同一需給圏内では相対的に需要が弱く、より利便性の高い周辺地域に需要が流れる傾向が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、地域的特性、画地条件から判断して、賃貸住宅の想定は困難なため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ駅から距離のある山裾の住宅団地であり、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、４事例より求めた。やや広域的に取引時点の新しい事例を中心に採用し、各修補正は適切に行われており、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備前一宮駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い既成集落に隣接する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の多い既成集落に隣接する住宅地域であるが、地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。 (2)高台に開発されたやや古い団地であり、市域中心部へのアクセスは良いが、北の国道１８０号線背後の住宅や、南の平野、花尻方面と比較すると、強い需要は見られない。今後も現状維持程度で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。 (2)中山小学校区の人口は令和４年１０月末時点で過去５年間に約１．８％増加しており、高齢化率は２８％程度となっている。
地域要因
(1)旧来からの住宅地域で、地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向にある。 (2)県道川入巌井線と妹尾御津線が東西南北に走り、交通の便が良好で、需要は堅調である。その他、地域要因に目立った変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,422 円／平米 17万9,919 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,248 円／平米 18万2,650 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,610 円／平米 19万459 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,573 円／平米 14万746 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,675 円／平米 14万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,602 円／平米 17万596 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,147 円／平米 16万2,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,560 円／平米 17万3,763 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,091 円／平米 17万2,213 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区尾上１３２６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,836 円／平米 12万8,392 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,790 円／平米 16万4,606 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情