土地路線価格
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路線価 (2023) 宮城県石巻市大街道西1-8-32 坪・平米

2023
路 線 価
宮城県 石巻市
宮城県石巻市大街道西1丁目8番32 (石巻)
  • 周辺状況: 住宅地 (低層中規模一般住宅が多い住宅地域)
  • 陸前山下駅 から 1600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
8万9,262
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
2万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 宮城県 石巻市宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
価格時点 2023
駅名 陸前山下駅 から 1600m
路線価
1坪当たり 1坪 8万9,262
1平米当たり 1平米 2万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月15日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
718万
(210 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万3,065
1平米 3万4,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
718万
(210 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万3,065 円/坪
1平米 3万4,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの転入も見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進行。市街地中心部に近い既成住宅地域でも不動産取引が停滞気味で、需給バランスは悪化している。土地は210㎡程度で700万円台、新築戸建住宅は2,500万円~3,000万円程度が需要の中心。

(2) 同一需給圏は、大街道地区を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの流入は限定的。圏内では、土地区画整理事業による住宅インフラ整備等により住宅地の供給過剰状態が継続している。当地域は既成住宅地域に存し、住環境等において特段の選好性を有しないことから、住宅地需要はやや低調。需要の中心価格帯は、土地は210㎡程度で700万円台前半、同規模の新築戸建住宅で2,000万円台前半である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパートも見られるが、市全体でアパートは供給過剰となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(2) 国道背後の住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、災害公営住宅の整備、人口減少・高齢化により、賃貸需要は低調、建築費上昇も相俟って、土地に帰属する純収益の確保が困難なため、収益価格は試算出来なかった。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

交通
交通施設 陸前山下駅南西方
距離 1600 m
土地の状態
土地面積 63.5 坪 (210 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 低層中規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 石巻市宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
標準地の範囲
100 m
西 50 m
100 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 14 m
面積 210 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 市街地中心部に近い大街道地区のうち、国道398号線北側背後の既成住宅地域
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域自体に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向が続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。

(2)国道398号の北側背後に戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。当地域においては、住宅地は供給過剰、地価水準も下落基調と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 11万3,065
1平米 3万4,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万3,065
1平米 3万4,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 11万3,065
1平米 3万4,200
前年から次年への変動率 -0.3 %
2022年
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万3,065
1平米 3万4,200
前年から次年への変動率 -0.3 %
2019年
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)人口減少の影響等から市全体の不動産市況は総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の良否による地域・物件の選別化が進行している。

(2)石巻市では人口減少及び高齢化が継続する一方、住宅地の供給過剰感が薄れず。住環境、利便性等による選好性の二極化が進行。

地域要因
(1)国道398号線沿いに各種商業施設があり、生活利便性は概ね良好であるが、市全体の不動産市況が弱含みで、需要は減少傾向にある。

(2)国道398号北側背後の既成住宅地域。都市計画道路石巻工業港運河線は一部開通したが、価格時点において特段の影響は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2312030
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 石巻市
地域 宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万2,865 円/平米
10万8,652 円/坪
推定価格 平米
3万2,799 円/平米
10万8,433 円/坪
標準価格 平米
3万3,130 円/平米
10万9,528 円/坪
査定価格 平米
3万3,500 円/平米
11万751 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2312010
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 石巻市
地域 宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
3万4,624 円/平米
11万4,467 円/坪
推定価格 平米
3万3,515 円/平米
11万801 円/坪
標準価格 平米
3万4,199 円/平米
11万3,062 円/坪
査定価格 平米
3万4,500 円/平米
11万4,057 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 2312100
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 石巻市
地域 宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
3万3,677 円/平米
11万1,336 円/坪
推定価格 平米
3万2,598 円/平米
10万7,769 円/坪
標準価格 平米
3万3,606 円/平米
11万1,101 円/坪
査定価格 平米
3万3,900 円/平米
11万2,073 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 2312040
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 石巻市
地域 宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
2万3,918 円/平米
7万9,073 円/坪
推定価格 平米
2万3,105 円/平米
7万6,385 円/坪
標準価格 平米
2万7,605 円/平米
9万1,262 円/坪
査定価格 平米
2万7,900 円/平米
9万2,237 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 2312100
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 宮城県
市区町村 石巻市
地域 宮城県石巻市大街道西1丁目8番32
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
2万9,791 円/平米
9万8,489 円/坪
推定価格 平米
2万9,378 円/平米
9万7,124 円/坪
標準価格 平米
3万3,963 円/平米
11万2,282 円/坪
査定価格 平米
3万4,300 円/平米
11万3,396 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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