路線価 (2023) 岡山県岡山市北区富田字円戸坊425-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
価格時点	2023 年
駅名	大元駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山駅南部乃至南西部で概ね２㎞～５㎞圏内の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市中心部への通勤者である。周辺地域は小規模な戸建住宅の開発が進んでいる。都計街路の進捗により利便性は向上し、市中心部に近い住宅地は、根強い需要に支えられ、地価は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地が１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅が３，５００万円～４，０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は岡山駅から南方へ概ね２～４ｋｍ圏の住宅地域一円である。需要者層は戸建住宅用地を求める岡山市内に勤務する３０代から４０代の住宅地需要者が中心だが、中古アパート等の収益物件に対する投資目的の取引も見られる。利便性が良好な地域で、需給動向は堅調だが、直近ではコロナ禍により需要供給両面で慎重な動きが見られ、上昇基調は減速している。取引の中心価格帯は１㎡当たり７～９万円程度、総額は１５０㎡程度で１３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は都計街路直背後の既存住宅団地で、周辺には共同住宅等も混在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されてなく、収益価格は低位に試算された。比準価格は地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めたもので実証的で説得力を有する。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算は断念した。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺にはアパート等もみられる地域であるが、投資目的の場合は建物一体の取引が中心で、新規建築を目的とした土地取得は数が少なく、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。比準価格は、近傍類似地域より収集した４事例について、適切に修補正し規範性に係る検討を行って求めたもので、説得力は高いと判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、経済再開による市場への影響等に十分留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大元駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く幹線道路に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都計街路背後の小規模住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地南部の都市計画街路直背後に位置する小規模住宅団地で、市中心部への接近性及び生活利便性に近接し未利用地の開発や従来からの住宅の建替が進んでいる。接近性に恵まれ、上昇基調で推移するものと予測される。 (2)市域中心部への接近性に優れた幹線背後の混在住宅地域であり、強さは無いが、安定した需要の認められる地域である。周辺人口はやや減少しているが、利便性を背景として、需要は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、住宅投資も持ち直しの動きがみられる。 (2)岡南学校区の人口は令和４年１０月末時点で過去５年間に約１．２％減少しており、高齢化率は約２４％となっている。
地域要因
(1)都計街路背後の最寄駅や商業施設に近い利便性良好な既存住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に変動は無く、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,541 円／平米 31万5,859 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,537 円／平米 30万2,621 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,096 円／平米 27万1,409 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,229 円／平米 29万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,188 円／平米 28万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,467 円／平米 27万2,636 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,954 円／平米 28万7,470 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,389 円／平米 28万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,442 円／平米 27万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万591 円／平米 29万9,494 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,403 円／平米 30万5,484 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,947 円／平米 27万4,223 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,022 円／平米 31万837 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,964 円／平米 30万4,033 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,528 円／平米 26万9,532 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情