路線価 (2023) 岡山県岡山市北区下伊福2-276-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅の西方１ｋｍから３ｋｍに位置する住宅地域である。岡山駅の西口から西方に幹線道路が倉敷市へ通じており、その背後に住宅地が見られる。主な需要者は３０代から４０代の高額給与所得者や会社経営者である。岡山駅に近く区画整理された地区では住環境も良好で需要が強い。取引の中心となる価格帯は、坪３０万円から３５万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅の西方１～１．５ｋｍ内外（直線距離）に位置する利便性の比較的高い住宅地域である。主たる需要者は居住目的、３０代～４０代の個人である。コロナ渦の経済活動への影響は和らぎつつあり、土地の供給不足を背景に需要は堅調に推移しているほか、取引価格水準も新規分譲地の強気の価格水準が牽引し上昇傾向にある。中心価格帯は２００㎡弱の更地で１５００万円～２０００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は土地を取得し貸しアパートを建設して収益を得る目的の取引が見当たらない地域性から、収益還元法は適用しない。よって、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例も採用しているが、事例の存する地域ごとの市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い幹線街路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的小規模な住宅やアパートが密集して建ち並んでいる住宅地域で、未利用地は見られない。今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)幹線道路背後の戸建住宅、アパート等が立ち並ぶ住宅地域であり、ほぼ集積は完了している。したがって、今後ともほぼ現状維持で推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、住宅市場も地域差はあるが持ち直している。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)小規模な住宅等が密集しており、地域に大きな変化はない。 (2)幹線道路近背後の住宅地域であり、戸建住宅のほかアパート等が見られる。中心部に近い利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万838 円／平米 33万3,370 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,652 円／平米 31万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,846 円／平米 32万173 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,345 円／平米 42万4,309 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,592 円／平米 41万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,265 円／平米 42万738 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,321 円／平米 30万5,213 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,409 円／平米 33万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,637 円／平米 30万9,564 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,300 円／平米 32万8,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万569 円／平米 26万6,361 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,469 円／平米 27万5,949 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,057 円／平米 27万7,892 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情