路線価 (2023) 岡山県岡山市北区青江5-618-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円／坪 1平米 7万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山駅南部乃至南西部で約３㎞～５㎞圏内の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市中心部への通勤者である。区画整理未実施区域であり、周辺の区画整理済み地域に比べて街路条件が劣り、分譲素地取得の動きもあり、市中心部への接近性が良好な地域として潜在的需要は根強い。取引の中心となる価格帯は、土地が１，２００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅が３，０００万円～３，５００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は、岡山市南部～南西部で岡山駅から２～５ｋｍ圏内の標準住宅地域一円である。主たる需要者層は３０～４０代で、岡山市中心部への通勤者が中心である。周辺の区画整理済の地区に比べて取引の中心価格帯は低く、土地が１３００～１８００万円程度、新築戸建３２００～３７００万円程度が中心である。利便性の良好な地域であるが、区画整理済の地区に比べて街路条件に難点を有し、需要は相対的に弱い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は中規模一般住宅が多い区画整理未実施の既成住宅地域で、賃貸住宅等も存するが土地価格に見合う賃料水準が形成されてなく、収益価格は低位に試算された。比準価格は地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めたもので実証的である。既成市街地で積算資料が得られず、積算価格の試算は断念した。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を勘案し、試算価格を比較検討の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は街路網がやや雑然とした既成住宅地域で、需要の弱さから取引が少ない。そのため、周辺の区画整理済の地区の事例も採用して比準価格を求めた。また、近隣地域は戸建住宅が主流であるが、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられ、近年、投資目的での取引も見られる。そのため、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、理論的な収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の既成住宅地域
街路	基準方位北、４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の区画整理未実施の既成住宅地域で、区画整理済みの地域より街路条件は劣る。生活利便性には優れる。古家の建替えや戸建開発の動きがみられるが、新型コロナの影響、周辺の停滞状況より横這い傾向である。 (2)市街地南部に位置する国道背後の既成住宅地域。街路条件が劣る事から周辺の区画整理済の地区に比べて需要は弱いものの、近傍で大型商業施設が開業したことで、利便性が向上し、地価は微上昇傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,404円 1平米 7万600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、設備投資は幾分減少しているが高水準を維持している。 (2)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。
地域要因
(1)周辺に大型商業施設が開業し、利便性は上昇したものの、街路網がやや雑然とした既成住宅地域においては、地域要因に変動はない。 (2)近傍で、イオンスタイル岡山青江店が開業後、既に３年が経過し、生活利便性が向上するとともに、周辺でマンション建設も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,486 円／平米 25万6,169 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,779 円／平米 26万3,749 円／坪
標準価格 平米 坪	7万726 円／平米 23万3,820 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,405 円／平米 24万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,731 円／平米 26万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	7万496 円／平米 23万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,247 円／平米 19万5,871 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,593 円／平米 19万402 円／坪
標準価格 平米 坪	7万493 円／平米 23万3,050 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,670 円／平米 22万7,023 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,313 円／平米 24万8,985 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,864 円／平米 23万970 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市北区青江５丁目６１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,915 円／平米 24万7,669 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,189 円／平米 25万1,881 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,205 円／平米 23万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情