路線価 (2023) 宮城県石巻市錦町35-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市錦町３５番８
価格時点	2023 年
駅名	陸前山下駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧石巻市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は旧石巻市居住者だが、隣接旧町地区からの転入も見られる。市全体で復興事業等による宅地供給が大幅に増えた一方で、人口は減少傾向にあり、需要者による地域の選別が進行。市街地中心部の既成住宅地域では不動産取引が停滞気味で、需給バランスは悪化している。土地は２６０㎡程度で１，１００万円台半ば、新築戸建住宅は２，８００万円～３，５００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、旧石巻市を中心とする市内全域の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者であり、市外からの流入はほとんどみられない。大型商業施設や石巻河南ＩＣに近い新興住宅地域を選好する需要者が多いことから、従来の住宅地域に対する需要はやや低調である。土地は２５０㎡前後が標準規模で、総額１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円台半ば～３，０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパートも見られるが、市全体でアパートは供給過剰となっており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺にはアパート等もみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、収益価格は参考程度とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前山下駅南方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市錦町３５番８
標準地の範囲
東	135 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	生活利便性の良好な中心市街地の既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域自体に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測。人口減少に伴い市全体で不動産需要は減少傾向が続いており、当面、地価は下落基調で推移すると予測する。 (2)陸前山下駅周辺の既存の住宅地域であり、地域に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。人口減少等から需要は弱含みであり、地価は引き続き下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少の影響等から市全体の不動産市況は総じて弱含みで推移。利便性や居住環境等の良否による地域・物件の選別化が進行している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)徒歩圏内にＪＲ駅やスーパーがあり、生活利便性に優れるが、市全体の不動産市況が弱含みで、需要は減少傾向にある。 (2)陸前山下駅周辺の既存の住宅地域であり、地域内及び周辺において、特段の変動要因はなく、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312100 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市錦町３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,240 円／平米 12万3,115 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,437 円／平米 12万461 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,172 円／平米 14万2,727 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市錦町３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,714 円／平米 9万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,184 円／平米 9万6,482 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,419 円／平米 14万237 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市錦町３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,466 円／平米 10万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,434 円／平米 10万7,227 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,845 円／平米 14万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市錦町３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,492 円／平米 10万4,113 円／坪
推定価格 平米 坪	3万993 円／平米 10万2,463 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,468 円／平米 14万3,705 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市錦町３５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,425 円／平米 9万3,973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,589 円／平米 9万1,209 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,314 円／平米 13万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情