土地路線価格
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路線価 (2023) 岡山県岡山市北区奥田1-499-1外 坪・平米

2023
路 線 価
岡山県 岡山市北区
岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外 (岡山北)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域)
  • 岡山駅 から 3000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万4,726
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
価格時点 2023
駅名 岡山駅 から 3000m
路線価
1坪当たり 1坪 23万4,726
1平米当たり 1平米 7万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,310万
(348 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万4,070
1平米 9万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
3,300万
(348 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万3,409 円/坪
1平米 9万4,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山駅から南方約1.5㎞~5㎞圏内の住宅地域一円である。需要者の中心は30歳代~40歳代の市中心部への通勤者である。奥田地区は古くからの住宅地域で新たな宅地分譲等による供給は少ないが、中心市街地への利便性の良好な住宅地域として需要は根強く、地価は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地が2,000万円~3,000万円程度、新築戸建住宅が3,500万円~4,500万円程度と認められる。

(2) 同一需給圏は岡山駅から南方に概ね1.5~4㎞圏に位置する住宅地域一円である。需要者は市内在住の30~40代の一次取得者が中心だが、一部に投資目的の需要も認められる。近隣地域周辺は利便性良好な地域ながら、開発による宅地供給が少なく、地価動向は堅調に推移していたが、直近ではコロナ禍により慎重な動きが見られ、上昇基調に減速が見られた。取引の中心価格帯は、土地規模等によりばらつきが大きく、一定の水準は形成されていない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は一般住宅や共同住宅のほか店舗等も混在する地域で、収益性及び快適性に重点を置く価格形成が見られ、土地価格に見合う賃料水準が形成されてなく、収益価格は低位に試算された。比準価格は信頼性の高い事例から求めたもので実証的である。既成市街地で積算資料が得られず、積算価格の試算は断念した。従って、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域にはアパート等もみられるが、投資目的の場合は土地建物一体での取引が主体で、賃貸物件の建築を目的とする土地取得は数が少なく、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。比準価格は、類似性、規範性の高い事例から求められたもので、実証的で説得力が高いと判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 岡山駅南方
距離 3000 m
土地の状態
土地面積 105.3 坪 (348 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岡山市北区岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
標準地の範囲
50 m
西 100 m
50 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 20 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 利便性に恵まれた住宅地域
街路 基準方位北、5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地から近く、国道直背後の熟成した住宅地域で、店舗等も混在し居住環境に改善の余地もあるが、利便性が良好なことから需要は根強く、新型コロナの影響下においても上昇基調で推移するものと予測される。

(2)市域中心部への接近性に優れた幹線背後の混在住宅地域であり、強さは無いが、安定した需要の認められる地域である。周辺人口はやや減少しているが、利便性を背景として、需要は堅調に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 31万4,070
1平米 9万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 31万3,409
1平米 9万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 31万4,070
1平米 9万5,000
前年から次年への変動率 1 %
2022年
1坪 31万1,095
1平米 9万4,100
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 31万3,409
1平米 9万4,800
前年から次年への変動率 0.7 %
2019年
1坪 31万1,095
1平米 9万4,100
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、設備投資は幾分減少しているが高水準を維持している。

(2)岡南学校区の人口は令和4年10月末時点で過去5年間に約1.2%減少しており、高齢化率は約24%となっている。

地域要因
(1)中心市街地に近接する接近性で、利便性に優れる国道直背後の混在地域にあり、地域要因に特段の変動はない。

(2)マンションや戸建住宅が見られる熟成した地域であり、やや混在気味で雑然とし、住宅地としての需要に強さは認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R05K04203
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
9万9,849 円/平米
33万101 円/坪
推定価格 平米
9万6,585 円/平米
31万9,310 円/坪
標準価格 平米
8万9,847 円/平米
29万7,034 円/坪
査定価格 平米
9万5,200 円/平米
31万4,731 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R05K04203
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
9万1,261 円/平米
30万1,709 円/坪
推定価格 平米
9万6,641 円/平米
31万9,495 円/坪
標準価格 平米
8万9,317 円/平米
29万5,282 円/坪
査定価格 平米
9万4,700 円/平米
31万3,078 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R04T04203
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
9万8,484 円/平米
32万5,588 円/坪
推定価格 平米
10万454 円/平米
33万2,101 円/坪
標準価格 平米
8万9,771 円/平米
29万6,783 円/坪
査定価格 平米
9万5,200 円/平米
31万4,731 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R05K04203
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
9万2,562 円/平米
30万6,010 円/坪
推定価格 平米
9万2,932 円/平米
30万7,233 円/坪
標準価格 平米
8万9,444 円/平米
29万5,702 円/坪
査定価格 平米
9万4,800 円/平米
31万3,409 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R05K04203
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 岡山県
市区町村 岡山市北区
地域 岡山県岡山市北区奥田1丁目499番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
10万1,460 円/平米
33万5,427 円/坪
推定価格 平米
9万9,588 円/平米
32万9,238 円/坪
標準価格 平米
9万1,031 円/平米
30万948 円/坪
査定価格 平米
9万6,500 円/平米
31万9,029 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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