路線価 (2023) 岡山県岡山市北区平野字芦田729-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区平野字芦田７２９番２９
価格時点	2023 年
駅名	庭瀬駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万925 円／坪 1平米 7万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は庭瀬駅を最寄駅とする住宅地域一円。近隣地域はＪＲ庭瀬駅北方、県道岡山倉敷線北背後に開発された戸建分譲住宅地域で、需要は岡山市若しくは倉敷市に通勤する平均若しくは平均以上の所得者層による戸建住宅地需要が中心である。利便性の良い人気のエリアであるが、近年は開発素地不足から供給量が減少し、需給は引き締まっている。中心となる価格帯は、土地が１０００～２０００万円前後、新築戸建が３０００～４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、庭瀬駅及び北長瀬駅を最寄り駅とする戸建住宅地域である。需要者は岡山市や倉敷市に通勤する２０～４０歳代の世帯が中心である。区画整然とした住宅地域で利便施設等への接近性が良好であるため、潜在的な需要は根強いものの、住宅地としての開発素地の減少から供給は少ない。市場で中心となる価格帯は土地で１３００万円～１８００万円程度、新築戸建住宅は３３００万円～３８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧吉備町の戸建住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は収益性よりも利便性や居住の快適性が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であり、取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれを標準に、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	庭瀬駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区平野字芦田７２９番２９
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	13.5 m
面積	180 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市西部の利便の良い戸建住宅地域で、今後も良好な住環境が続くと予測する。岡山市、倉敷市両市への通勤圏として根強い住宅需要があり、開発素地の不足もあって地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。 (2)庭瀬駅を最寄り駅とする区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は底堅いため、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万925 円 1平米 7万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 24万6,628円 1平米 7万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万925円 1平米 7万5,900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 24万6,628円 1平米 7万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。住宅投資は弱めの動きとなっているが、雇用者所得は緩やかに改善している。 (2)住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高による地価への影響は不透明である。
地域要因
(1)人口、世帯数とも増加傾向で推移している。まとまった規模の分譲地供給はなく、小規模開発による新規分譲や中古物件の取引が主体である。 (2)利便性の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。住宅地需要は堅調である。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字芦田７２９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,312 円／平米 20万9,309 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,381 円／平米 22万9,374 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,021 円／平米 22万4,877 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字芦田７２９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,102 円／平米 25万4,899 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,241 円／平米 24万5,441 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,902 円／平米 25万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字芦田７２９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,809 円／平米 23万7,401 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,527 円／平米 23万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,314 円／平米 24万8,988 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情