路線価 (2023) 岡山県岡山市北区表町2-7-116 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山駅から２㎞圏内に位置する表町地区を中心とする商業地域である。需要者は県内の個人、法人事業者等が中心である。市内の旧来からの商店街は全般的に商況が低迷しており、表町商店街も同様である。同一アーケード商店街南端に新市民会館が令和５年９月に開業予定でその相乗効果に期待する。需要者の属性、業種等によって画地・建物規模、利用形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は表町地区を中心とする商業地域一円である。近隣地域は表町地区を南北に走行する当市を代表するアーケード商店街で、需要は地場の中小規模の個人・法人店舗経営者が中心である。かつては被服や雑貨類などの小売が中心で、競争激化による売上の低迷から閉店する店舗も目立ったが、近時は飲食やサービス店への改装など用途の多様化が見られ始めている。なお、取引の規模、価格ともにまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似の取引事例に基づいたもので、表町地区における取引事例も採用し、市場の実態を反映した実証的な試算価格である。収益価格は、収益性に基づいたものであるが、想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算されたものの商業地域においては有用な試算価格である。以上から市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を考慮のうえ鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は岡山市中心部の古くからの商店街。当該地域では自己用物件のほか収益物件も多く、収益性によるアプローチは市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、収益価格は想定する収益モデルや採用する数値の如何により上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格を重視すべきと判断し、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼旅館
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ中心的アーケード商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	23 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからのアーケード商店街であるが、市民会館のオープン再開発の期待感もある。当面は地域要因に大きな変化は無いものと予測される。 (2)古くからのアーケード商店街で、競争の激化などの影響で客足の減少が見られる。再開発への期待感から周辺地価は上昇基調にあるが、当該エリアは用途的な選択肢が狭く地価は横ばい圏内の動きと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。 (2)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。
地域要因
(1)令和５年９月に新市民会館（岡山芸術創造劇場）の開業が予定されている。このほか、路面電車の延伸に着手も発表。 (2)令和５年９月に、隣接する表町３丁目地内に岡山芸術創造劇場の開業が予定されている。なお、路面電車の延伸・環状化計画は一時凍結となった。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,956 円／平米 30万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,471 円／平米 46万7,703 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,471 円／平米 46万7,703 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,758 円／平米 38万6,002 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,363 円／平米 46万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,803 円／平米 49万1,943 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８５６６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,184 円／平米 47万3,366 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,232 円／平米 53万3,033 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,983 円／平米 49万5,844 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情