路線価 (2023) 岡山県岡山市北区一宮字菰田115-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区一宮字菰田１１５番２外
価格時点	2023 年
駅名	備前一宮駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,480万 円 (809 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,811 円 1平米 8万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,490万 円 (809 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,141 円／坪 1平米 8万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市郊外の路線商業地域一円である。近隣地域は国道１８０号沿線に低層の店舗、医院、金融機関等のほか住宅も混在する路線商業地域。交通量は多く背後は戸建住宅等が集積する住宅地域となっているが、全般に画地規模が小さいことから大手の参入は限定的で、需要は地場の中小規模の事業者による店舗需要が中心である。なお、取引される物件の規模、価格ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は岡山市北西部郊外の路線商業地域一円である。需要者は店舗や営業所用地を求める法人が中心である。岡山市から総社市方面への主要幹線であり、岡山西バイパスの開通もあって交通量は多く、背後地人口も多いため相応の店舗集積がみられる。一方で、借地が多く、供給も少ないため顕在化する取引は少ない。コロナ禍による地価動向へ影響については、郊外路線商業地域においては業種業態が多様なため、中心部商業地域に比べると小さく留まった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一宮地区の国道沿線の路線商業地域である。当該地域には収益物件も散見されるものの全般には自己使用物件が中心で、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考として価格が決定されるケースが支配的であり、現実の取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し説得力を有する。よって、本件では比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、国道１８０号沿い及び周辺幹線街路沿いから採用した４事例について適切に比較検討を行って求めたもので、信頼性は高いと判断した。近隣地域は路線商業地域であり、収益性も市場形成に影響しているが、収益価格は建物想定や賃料水準の把握及び将来予測が流動的であり、相対的な信頼性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備前一宮駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	244.7 坪 (809 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区一宮字菰田１１５番２外
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所敷地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	35 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市北区郊外の国道沿線に形成された路線商業地域で、大きな動きはなく当面は現状維持の推移と予測する。交通量の多い幹線沿線地域で需要は安定的に推移しており、地価は概ね横ばい圏内の動きと予測する。 (2)背後に住宅地が拡がる、背後人口の確保された主要国道沿いの路線商業地域である。借地が多く、新しい取引は少ない。今後も現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。 (2)経済活動の再開が見られる中、個人消費は回復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも持ち直している。
地域要因
(1)商業店舗の出退店の動きは見られない。国道１８０号岡山総社間の渋滞緩和を目的に、総社・一宮バイパスが整備中である。 (2)路線商業地として熟成しつつあり、地域要因に大きな変動はない。商圏人口は確保され路線商業地として相応の競争力を有する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区一宮字菰田１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,744 円／平米 28万164 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区一宮字菰田１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,763 円／平米 22万718 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,102 円／平米 21万8,533 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,357 円／平米 27万5,578 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７７７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区一宮字菰田１１５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,354 円／平米 25万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,277 円／平米 30万1,762 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,226 円／平米 28万1,757 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情