路線価 (2023) 岡山県岡山市北区大学町2-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区大学町２番１０６
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,090万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6,130万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円／坪 1平米 18万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅を中心として約１．５～３㎞圏内で、近隣店舗、事務所、賃貸マンション等が混在する商業地域と認められる。需要者は、個人及び法人事業者等多岐に亘る。土地利用が進んでいるため供給は少ないが、大学病院に近接している上に市役所等公共施設への接近性にも優れることから需要は堅調である。ただ近隣地域内における土地の利用形態は多種多様である上に取引が少ないため取引の中心価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は岡山駅の南方１．５～２㎞付近に形成された商業地域一円である。近隣地域は大学病院通り沿線に調剤薬局や書店、飲食店舗のほかマンションやスーパーなども見られる商業地域。需要は病院関係者や周辺オフィスの勤務者を主な顧客とする店舗地需要が中心であるが、中心市街地に近接することからマンションや駐車場の需要も認められる。なお、取引の規模、価格ともにまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地商業地域に係る取引事例から適切な要因比較を行って求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は賃貸用不動産から求めたものであるが想定テナントの業種・業態の多様性から賃貸条件は稍弾力的であり相対的に説得性が劣る。最終的には比準価格を重視し収益価格を参酌すると共に前年からの市場動向も勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は大学病院前に形成された商業地域。当該地域では自己用物件のほか収益物件も多く、収益性によるアプローチは市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、収益価格は想定する収益モデルや採用する数値の如何により上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格を重視すべきと判断し、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、店舗の混在する大学病院前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区大学町２番１０６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大学病院に対面する地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大学病院関連の施設が建ち並ぶ中、周辺では築浅賃貸共同住宅も散見される。直背後地域では時間貸し駐車場需要も増えており用途の多様性に支えられて地価は稍強含みで推移するものと予測する。 (2)岡山大学病院前に形成された商業地域で、調剤薬局のほか店舗やマンションなどの立地も見られる。中心市街地に近接し、マンションや店舗地の需要は底堅いことから、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価上昇に関係なく岡山市中心部及びその周辺商業地の価格は上昇基調で推移している。 (2)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。
地域要因
(1)大学病院に関係する薬局・飲食店舗・共同住宅等が混在する商業地域であり地域要因に変動はない。 (2)周辺では岡山市役所新庁舎建設計画が進行中である。また、周辺各所で市街地再開発事業やマンション建設が活発化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大学町２番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,758 円／平米 68万236 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,581 円／平米 68万2,957 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,177 円／平米 62万5,419 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大学町２番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,569 円／平米 50万1,087 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,786 円／平米 49万5,193 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,561 円／平米 60万6,853 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大学町２番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,172 円／平米 41万7,125 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,437 円／平米 41万4,695 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,656 円／平米 60万7,167 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区大学町２番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,542 円／平米 32万5,780 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,514 円／平米 45万1,315 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,229 円／平米 61万2,367 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情