路線価 (2023) 岡山県岡山市北区平野字菊楽975-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区平野字菊楽９７５番７
価格時点	2023 年
駅名	庭瀬駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,944 円 1平米 8万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,780万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,944 円／坪 1平米 8万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に岡山市郊外の路線商業地域であるが一部倉敷市に及ぶ。需要者は物販店舗・営業所等を経営する事業者が中心であるが、マンション業者も参入しつつある。更地は少ないため事業用地を取得する場合はスクラップ＆ビルド方式を主体にする必要があるが取引は少ない。Ｈ３０年７月豪雨の際の浸水・コロナ禍を乗り越え土地需要は堅調に推移している。業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価額帯は把握困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、岡山市西部郊外の幹線街路沿いの路線商業地域である。立地業種の大半はロードサイド型店舗や営業所等であり、需要者の中心は県内の中小資本の事業者等であるが、全国展開の県外資本も見られる。郊外の路線商業地の不動産需要は回復傾向にあるが、事業用定期借地権と競合することもあり取引は少ない。規模や業種等が多種多様であることから市場で中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格を求めたが開差を生じた。比準価格は、岡山市郊外の路線商業地域から価格形成要因を共通にする複数の取引事例を基に要因比較を行って求めたもので実証的で説得力が認められる。一方、収益価格は想定される需要者の業種、業態が多様性に富むため特定の収益モデルに基く収益価格の説得性は相対的にやや低い。従って比準価格を重視し収益価格を参考にするとともに前年からの地価動向も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、県道沿いに店舗や営業所等が立地する路線商業地域である。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、必ずしも賃貸用不動産が一般的ではなく、自用建物も多く認められる。比準価格は同一需給圏内における類似の取引事例より求めたもので、市場の実態を反映した試算価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	庭瀬駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区平野字菊楽９７５番７
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道岡山倉敷線沿いに大型店舗や営業所等が建ち並ぶ吉備地区中心の路線商業地域である。背後地の人口も多く各種の商業地需要は底堅く推移するものと予測される。 (2)倉敷市から岡山市へ至る県道沿いの路線商業地域である。背後人口に支えられスーパー等小売店舗を中心に、土地の需要は堅調であるため、地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,250 円 1平米 8万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,250円 1平米 8万8,400円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価上昇に関係なく岡山市中心部及びその周辺商業地の価格は上昇基調で推移している。 (2)岡山市内の路線商業地に対する需要は回復しつつあるが、金利上昇と物価高の影響により、先行き不透明の状況である。
地域要因
(1)大型店舗が主体の熟成した路線商業地域である。背後地の人口も漸増しており土地需要は根強く推移している。 (2)県道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字菊楽９７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,659 円／平米 37万9,063 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,199 円／平米 29万1,586 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２Ｔ０７７７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字菊楽９７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,776 円／平米 29万187 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,743 円／平米 28万6,772 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,743 円／平米 28万6,772 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区平野字菊楽９７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,893 円／平米 29万7,186 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情