路線価 (2023) 岡山県岡山市北区本町2-101 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区本町２番１０１
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 386万8,020 円
1平米当たり	1平米 117万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,700万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円／坪 1平米 164万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅前付近、桃太郎大通り及び市役所筋の準高度商業地域一円である。需要者は、地場及び全国規模で事業展開する法人事業者や投資家が中心である。駅前の中心的商業地であり、周辺での再開発の動きなどとも相俟って商業地需要は極めて強く地価は上昇傾向を示している。取引される物件の規模、価格ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は、岡山市内においても桃太郎大通りや市役所筋といった特に希少性の高い商業地域が中心となる。需要者は、地元や全国規模で事業展開する法人や投資家が主となる。中心市街地活性化や岡山市１キロスクエア構想により、市内で多くの再開発が計画されており、その期待感から地価は上昇傾向を示している。しかし、取引件数自体は少なく、また取引に個別の事情が含まれる場合も多く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、新規事例は少ないが周辺類似の事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、駅前の準高度商業地である事から収益性からのアプローチは有意義である。想定条件が介在し精度的難点も指摘されるが、建築専門家によるモデル験証も行っており、又比準価格との開差も僅少で相互に妥当性が験証され得る。従って、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格をも参考とし、また前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸店舗・事務所を建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	岡山駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区本町２番１０１
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山駅前桃太郎大通り沿いの準高度商業地域である。市役所筋に比べると勢いは無いが、中心商業地としての地位を維持している。地価は新型コロナも一段落し、再び上昇基調で推移している。 (2)岡山駅に近い商業地域で、市内中心部で多くの再開発計画等による期待感から上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 588万4,680 円 1平米 178万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 575万2,440 円 1平米 174万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 588万4,680円 1平米 178万円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2022年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2019年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界はウクライナ問題、エネルギー、食糧危機等懸念材料は多いが、国内は新型コロナも一段落し低金利政策の継続により投資意欲が増大している。 (2)コロナ過からの回復傾向は堅調であるが、今後の金利動向には留意する必要がある。
地域要因
(1)桃太郎大通り沿いであるが、周辺再開発計画の影響もあり、市役所筋を中心に岡山市中心部における潜在的商業地需要は堅調である。 (2)市内中心部への回帰の動きが官民両面で進められており、再開発事業の動きも活発である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による影響に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２８Ｃ０３５２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区本町２番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万2,340 円／平米 334万6,796 円／坪
推定価格 平米 坪	168万8,417 円／平米 558万1,907 円／坪
標準価格 平米 坪	168万8,417 円／平米 558万1,907 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３１Ｋ０３５２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区本町２番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万6,198 円／平米 491万3,371 円／坪
推定価格 平米 坪	184万9,963 円／平米 611万5,978 円／坪
標準価格 平米 坪	160万1,700 円／平米 529万5,220 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３０Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区本町２番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	109万1,311 円／平米 360万7,874 円／坪
推定価格 平米 坪	163万4,784 円／平米 540万4,596 円／坪
標準価格 平米 坪	177万3,085 円／平米 586万1,819 円／坪
査定価格 平米 坪	186万 円／平米 614万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３１Ｋ０８５６６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区本町２番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,457 円／平米 232万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	82万1,581 円／平米 271万6,147 円／坪
標準価格 平米 坪	148万5,680 円／平米 491万1,658 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	13 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３５２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区本町２番１０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万8,470 円／平米 819万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	170万9,235 円／平米 565万731 円／坪
標準価格 平米 坪	170万9,235 円／平米 565万731 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情