路線価 (2023) 岡山県岡山市北区中山下1-2-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万5,404 円 1平米 53万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万5,404 円／坪 1平米 53万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ岡山駅東口を中心とする市街地に位置する幹線道路沿いの商業地域である。ＪＲ岡山駅周辺を中心に都市機能の整備が進みつつあり、当地域周辺での再開発事業に伴う地域活性化も期待されているが、供給が枯渇しており、需要は有るものの土地取引は少ない。需要の中心は県内外の個人・法人の事業者やマンション開発業者等である。需要の中心となる価格帯は取引の目的・画地規模等が多様であり、取引自体も少ないため、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、幹線道路沿いや準幹線道路沿いやこれらの背後商業地域を含む岡山市内中心部の商業地域一円である。主な需要者は、地元不動産業者等であるが、ある程度規模の纏まった画地については、マンション業者の参入も想定される。供給は非常に少ないため、取引は少ない状況が続いている。取引は少なく、取引事情、規模等により取引価格は異なることから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係にある商業地域内の取引事例から求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、賃貸市場で想定される需要者の業種・業態の多様性から、標準的な収益モデルの認定は困難であり、収益価格の信頼性は劣る。当地域では取引価格を中心に地価が形成されている実情から収益価格は参考に止め、規範性の高い比準価格を標準とし、中心商業地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求められた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビルや高層マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山駅前から続く桃太郎大通り沿いの事務所街である。周囲ではマンション立地が相次いだが、供給不足で取引は少ない。近隣の再開発事業による今後の活性化が期待される。 (2)桃太郎大通り沿いに事務所ビルや高層マンションが建ち並ぶ商業地域である。周辺地域の再開発事業による波及効果以外の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 176万5,404 円 1平米 53万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万7,972 円 1平米 56万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 176万5,404円 1平米 53万4,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。
地域要因
(1)岡山駅周辺の再開発事業により、都市整備と地域活性化が進んでおり、商業地需要は旺盛である。 (2)経済活動は徐々に活気を取り戻しつつある状況で、不動産需要も回復傾向にあり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,973 円／平米 138万1,819 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,602 円／平米 143万182 円／坪
標準価格 平米 坪	53万800 円／平米 175万4,825 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,040 円／平米 151万7,586 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,582 円／平米 160万8,640 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,474 円／平米 177万3,583 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７６９０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,567 円／平米 134万805 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,495 円／平米 141万9,910 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,737 円／平米 180万4,207 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,511 円／平米 149万9,307 円／坪
推定価格 平米 坪	49万699 円／平米 162万2,251 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,013 円／平米 178万8,589 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情