路線価 (2023) 岡山県岡山市北区花尻みどり町9-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
価格時点	2023 年
駅名	北長瀬駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	7,370万 円 (877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	7,350万 円 (877 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円／坪 1平米 8万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市西部郊外を中心とする路線商業地域一円である。主な需要者は、県内外の事業者、地元不動産業者等である。岡山市と倉敷市を結ぶ幹線道路で、車両通行量も多いが、大規模店舗が進出、集積する野殿地区等に比べ繁華性は低く、店舗等の進出余地も少ない。取引は少なく、取引事情、規模等により取引価格は異なることから、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線の北部、岡山駅の西方約４～５ｋｍ（直線距離）内外の幹線街路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は店舗経営を目的とする法人である。接面道路は岡山市中心部と倉敷市を結んでおり、比較的通行量は多い。また、背後住宅地への人口流入も認められるため、商業繁華性は比較的良好である。飲食店舗を中心にコロナ渦の影響が和らぎつつあり、徐々に市況の回復を取り戻しつつある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求められた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、幹線道路沿いを中心に、広域的に事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北長瀬駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	265.3 坪 (877 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗、営業所等が混在する路線商業地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。 (2)県道川入巌井線沿い、笹ケ瀬川西側の路線商業地域であり、地域内には医院、ロードサイド型店舗等が見られる。集積度は高く、格別の変動要因も認められないことから、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,332 円 1平米 8万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,332円 1平米 8万5,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、商業地需要も総じて持ち直している。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)中小型店舗が主体の路線商業地域で、地域要因に変動はないが、需要の回復とともに地価はやや上昇傾向にある。 (2)岡山中心部と倉敷市を結ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、商業集積度は比較的高い。コロナ渦の影響が和らぎつつあり、市況は改善傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８９６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,348 円／平米 17万9,674 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,402 円／平米 17万9,853 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,439 円／平米 27万5,849 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,948 円／平米 25万4,390 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,209 円／平米 27万1,783 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万555 円／平米 20万195 円／坪
推定価格 平米 坪	6万676 円／平米 20万595 円／坪
標準価格 平米 坪	9万292 円／平米 29万8,505 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８９６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区花尻みどり町９番１０７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,036 円／平米 19万5,173 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,095 円／平米 19万5,368 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,019 円／平米 28万4,379 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情