路線価 (2023) 岡山県岡山市北区弓之町10-117外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,840万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,840万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給給圏は岡山駅を中心として概ね半径１ｋｍから２ｋｍ圏内の一般住宅、事務所も混在する普通商業地域一帯である。小画地の場合は地元の商工業者等が需要者であるが、大画地の場合には分譲マンション業者が有力な需要者となる。既に市街地として熟成しており、供給が少ないため、希少な売物件が高値で取引きされることもある。中心価格帯は１㎡当り１０万円台後半であるが、マンション素地として画地条件が良ければ、価格は上振れする傾向にある。 (2) 同一需給圏は岡山駅から東方で直線約１ｋｍ内外の普通商業地域となる。中心市街地の中でも、公共施設に近接するため需要者は店舗、事務所、マンション事業者等が幅広く考えられる。市場では供給不足から売手主導の価格形成がなされる場合も多く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。対象地域は人気のある文教地区でもあり、強含みの傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一街路沿い、及び国道以西の事例も採用して、地域的な価格バランスも考慮した、実証的で精度の高い価格である。一方、収益価格は理論的ではあるが、想定要因を多く含み、その如何により価格が大きく変動するため、信頼性では相対的に劣る。よって、より重要な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を比較考量し、また、代表標準地からの検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は後楽園方面から岡山駅へと続く類似性の高い商業地域の事例から求められた価格で、地域の実情を反映した実証的な価格となっている。収益価格は、店舗兼事務所ビルの賃貸を想定したが、貸しビル建築目的での土地取引は限定的であり精度は劣る。従って、比準価格を中心に、収益価格も参考として、さらに代表標準地との価格均衡や前年からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の近隣店舗と事務所等の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	学校、美術館、県民局等が周辺に立地する普通商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)学校、県民局等に近く、画地条件に応じて、店舗、事務所、マンション等の用途多様性を有する。美術館等の文化施設にも近く、文化的環境を志向する需要者に根強い人気。強い需要を背景に地価は上昇傾向と予測。 (2)公共施設にも近い立地で、店舗、事務所、マンション等の幅広い需要が見込まれる地域である。地域としては熟成しており、当面現状維持的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)商業地においてもコロナ禍の影響は見られなくなり、需要は堅調となっている。
地域要因
(1)瀬戸内国際芸術祭や岡山芸術交流等のアートイベントが開催されて、文化的雰囲気のある対象地周辺の需要は強い。 (2)地域内に大きな変化はないが、中心市街地の文教地区として人気が高い。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因による影響に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,662 円／平米 64万247 円／坪
推定価格 平米 坪	20万373 円／平米 66万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,677 円／平米 64万6,908 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７１３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,309 円／平米 81万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,153 円／平米 64万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,080 円／平米 63万5,016 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,651 円／平米 69万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,884 円／平米 71万3,713 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,187 円／平米 71万8,020 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,546 円／平米 74万2,349 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,414 円／平米 72万5,383 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,925 円／平米 65万7,646 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情