路線価 (2023) 岡山県岡山市北区富田町2-7-111外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円／坪 1平米 22万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅から東方で直線約１ｋｍから２ｋｍ程度に位置する普通商業地域となる。中心市街地の中でも、公共施設に近接するため需要者は店舗、事務所、マンション事業者等が幅広く考えられる。市場では供給不足から売手主導の価格形成がなされる場合も多く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。対象地周辺は裁判所に近接する地区であり司法関係者等の根強い需要がある。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅より約３㎞圏内に位置する幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は事務所ビルの所有を目的とする法人、法曹関係者等が中心であるが、その他にも投資家等による様々な需要が競合し、地価は底堅く推移している。１，０００㎡以上の画地に関しては、マンション敷地となる場合が多い。需要者の属性、業種等によって画地規模が異なるため、市場での土地取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸店舗・事務所を建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は類似性を有する取引事例に基づいたもので、後背地域に存するが、同一町に存する取引事例も採用し、市場の実態を反映した実証的な試算価格である。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算されたものの商業地域においては参考となる試算価格である。以上から市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を考慮のうえ鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模事務所ビル等が多い官庁近辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)裁判所の向かいに位置しており、司法関係の事務所としての利用が多い地域である。容積率が高い地域であり、まとまった規模の画地となればマンション用地としての利用も見込まれる。 (2)裁判所、司法関係、事務所ビル等が建ち並び熟成された路線商業地域で今後も地域要因に大きな変化は無いものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの回復傾向は堅調であるが、今後の金利動向には留意する必要がある。 (2)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。
地域要因
(1)地域内に大きな変化はないが、中心市街地の主たる幹線道路沿いで需要は強い。 (2)特に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,651 円／平米 69万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,884 円／平米 71万3,713 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,011 円／平米 90万9,186 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万299 円／平米 52万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,635 円／平米 51万7,835 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,549 円／平米 73万2,441 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,514 円／平米 52万4,047 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,581 円／平米 61万225 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,666 円／平米 71万9,604 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万985 円／平米 59万8,336 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,021 円／平米 58万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,553 円／平米 73万2,454 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情