路線価 (2023) 岡山県岡山市北区伊福町3-7-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5,060万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円／坪 1平米 18万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ岡山駅より約３㎞圏内に位置する幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は中小規模の路線店舗等を求める法人又は個人等が主体である。岡山駅及び大学街に近接することから、単身者用マンション等に対する投資需要も認められる。需要者の属性、業種等によって画地規模が異なるため、市場での土地取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は岡山駅西口の北方１．０～１．５ｋｍ（直線距離）に位置する路線商業地域である。商業需要のほか住宅需要も認められる地域であり、主たる需要者は地元中小法人である。ロードサイド型店舗のほか病院、賃貸マンション等購買目的は多様であり、需要は堅調に推移している。また、コロナ渦の影響が和らぎ、経済活動は回復基調にあることを背景に不透明感はあるものの、市況は徐々に回復基調にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の実態を反映した実証的な試算価格で伊福町に存する事例も採用でき信頼性は高い。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算された。しかしながら路線商業地域においては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考慮のうえ代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性のやや異なる事例も採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山駅西口地区の国道１８０号沿いに位置する熟成した路線商業地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予測される。 (2)ＪＲ岡山駅西口背後の路線商業地域である。岡山駅、大学に近く、店舗のほか事務所ビル、賃貸マンション等が見られる地域であるが、特に変動要因はなく、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は収束していない。海外情勢、為替の動向、物価高騰等による今後の経済状況は不透明である。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、商業地需要も総じて持ち直している。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)特に大きな変化はない。 (2)ＪＲ岡山駅西口から比較的近い路線商業地域である。背後住宅地には中～上位の所得者層の居住が目立ち、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,656 円／平米 48万8,151 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,903 円／平米 54万1,863 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,850 円／平米 67万622 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,220 円／平米 45万6,955 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,747 円／平米 52万1,512 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,683 円／平米 61万7,174 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,503 円／平米 55万7,071 円／坪
推定価格 平米 坪	18万919 円／平米 59万8,118 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,900 円／平米 61万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７１３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区伊福町３丁目７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,956 円／平米 46万9,307 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,011 円／平米 55万8,750 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,319 円／平米 61万2,665 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情