路線価 (2023) 岡山県岡山市北区柳町2-6-117 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億7,700万 円 (1119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 229万4,364 円 1平米 69万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7億8,300万 円 (1119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 231万4,200 円／坪 1平米 70万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山駅から２㎞圏内の商業地域である。需要者は、金融・保険・物販・ホテル等多業種に亘る大手事業法人が中心である。近隣地域の所在する市役所筋は岡山市随一のオフィス街であり、イオン進出後は商況が活性化した。また撤退した大型商業施設の跡地で高層マンション等への建替えも略完了しており地域活性化への期待感が高まっている。ただ業種・業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、絞り込みが困難な状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅東方の商業地域一円である。近隣地域は市役所筋沿線に中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。需要者は地場若しくは全国規模で事業展開する中堅クラス以上の法人事業者や賃貸事業者等である。中心市街地の一角で、周辺エリアではマンション開発や再開発の動きも活発化していることから、全般に不動産需要強い。なお、取引される物件の規模、価格ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。取引市場には気迷い感が窺えるが比準価格は複数の事例から多角的に検証して求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は想定賃貸用不動産から求めたものであるがテナントの多種・多様性を勘案すれば賃貸条件は弾力的であり相対的に説得性が弱い。最終的には比準価格を重視し収益価格も参酌のうえ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は市役所筋沿線に形成された繁華性の高い商業地域である。当該地域には収益物件が多く見られ、収益性によるアプローチは市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、収益価格は想定する収益モデルや採用する数値の如何によって上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格をやや重視してこれを標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	338.5 坪 (1119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルの多い市役所に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の所在する市役所筋は岡山市随一のオフィス街である。イオン進出後は商況が活性化すると共に撤退した大型商業施設の跡地で高層マンション等への建替えも略完了し将来性が期待される地区でもある。 (2)市役所筋沿線の繁華性の高い商業地域で、今後も発展傾向で推移すると予測する。中心商業地の一角でオフィス、マンション、ホテルなどの需要は根強く、引き続き地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 231万894 円 1平米 69万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 233万730 円 1平米 70万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 231万894円 1平米 69万9,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 212万5,758円 1平米 64万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 233万730円 1平米 70万5,000円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2019年	1坪 212万5,758円 1平米 64万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価上昇に関係なく岡山市中心部及びその周辺商業地の価格は上昇基調で推移している。 (2)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。
地域要因
(1)周辺では大型商業施設の跡地で高層マンション等への建て替え工事が完了し、併設された商業施設の集客力が高まっている。 (2)市役所筋西側沿線エリアでは大型店舗跡地の再開発事業が完了した。また、周辺ではオフィスビルやホテルの新築も見られた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,271 円／平米 174万6,464 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4 円／平米 188万4,433 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,805 円／平米 221万4,375 円／坪
査定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,973 円／平米 138万1,819 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,602 円／平米 143万182 円／坪
標準価格 平米 坪	67万4,886 円／平米 223万1,173 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,526 円／平米 132万833 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,089 円／平米 142万5,180 円／坪
標準価格 平米 坪	67万6,749 円／平米 223万7,332 円／坪
査定価格 平米 坪	69万7,000 円／平米 230万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目６番１１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,225 円／平米 129万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	50万7,417 円／平米 167万7,521 円／坪
標準価格 平米 坪	69万2,247 円／平米 228万8,569 円／坪
査定価格 平米 坪	71万3,000 円／平米 235万7,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情