路線価 (2023) 岡山県岡山市北区今3-24-119 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
価格時点	2023 年
駅名	北長瀬駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,160万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,160万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市中心部からやや郊外寄りの商業地域である。主たる需要者は自己の事業の用に供することを目的として取得する法人事業者である。需要者の事業内容如何によって、商圏は異なり、立地条件、敷地規模、土地に対する投資額の限度等が異なるため、当該地域における中心価格帯を見出すのは困難である。ただし、商業地の供給が少ない一方、周辺商業地域の活性化、背後の住宅地域の発展も相まって、商業地需要は強く地価は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、主に岡山市南西方面に広がる幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は、県内外で事業を展開する法人である。当該路線沿いでは共同住宅も混在しており、商業集積度が著しく高い状況ではないものの、背後地の住宅需要が強く、顧客吸引力を有するエリアへの接近性も良好で、新規出店需要が見込まれる事から地価は上昇傾向で推移している。画地規模等により価格水準が大きく変動する事から中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は、不動産投資に係る採算性に着目する点では有意義であるが、手法適用に当たり想定条件が多く介在することや、想定される需要者が自己の事業を目的とすることから、相対的に規範性は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したものであり、重視すべき価格であるが、想定事項も多いため、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長瀬駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の事務所、店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山駅から南西方の発展傾向にある地域である。背後人口の増加、北長瀬駅周辺や問屋町地区の開発等により、近隣地域及びその周辺地域も熟成が進むと予測する。需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中心部で地価が高騰している影響があるほか、北長瀬駅と問屋町エリアに近く、一定の車両通行量もあるため、新規出店需要が見込まれ、今後も地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)県内景気は緩やかに回復している。設備投資は増加し、個人消費は緩やかに増加し、労働需給は引き締まり、雇用者所得は緩やかに改善している。
地域要因
(1)北長瀬駅、問屋町周辺の開発、整備等の波及効果により、需要が旺盛である。商業地の供給が少なく、売手市場で取引され、地価上昇が継続している。 (2)市中心部及び背後地の地価が高騰し、また、供給量が少ない事もあり、中心部への接近性が良好な当該地域の需要は強含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,659 円／平米 37万9,063 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,472 円／平米 50万4,072 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,582 円／平米 45万1,540 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,521 円／平米 44万8,032 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,881 円／平米 51万2,037 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,601 円／平米 45万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,373 円／平米 46万7,379 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,666 円／平米 50万8,020 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区今３丁目２４番１１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,542 円／平米 32万5,780 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,514 円／平米 45万1,315 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,602 円／平米 51万1,114 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情