路線価 (2023) 岡山県岡山市北区富田503-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区富田５０３番４外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,750万 円 (616 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8,750万 円 (616 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円／坪 1平米 14万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部から南方面の郊外型路線商業地域である。需要者の中心は物販店や飲食店等のロードサイド型店舗を経営する全国チェーンの法人や県内の中小事業者である。定期借地による出店が大半で顕在化する取引は少ないが、潜在的な需要は根強い。周辺で商業集積が進んでおり、着工中の整備事業の完成による効用増の期待もあり、地価動向は堅調に推移している。画地規模や業種等が多種多様なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は岡山市近郊の路線商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型店舗や事業所の敷地を求める全国展開または地場の事業者である。近隣地域は主要幹線を東西に結ぶ路線沿いで交通量が多く、需要は認められるが、借地が多く、供給も少ないため顕在化する取引は少ない。コロナ禍による地価動向へ影響については、郊外路線商業地域においては業種業態が多様なため、中心部商業地域に比べると小さく留まった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域で、賃料は個別性が強く、資料収集や利回りの把握に限界があるなかで求めた収益価格は信頼性が稍劣る。比準価格は地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めたもので実証的である。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算は断念した。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、周辺幹線街路沿いの取引を中心に採用した４事例について適切に比較検討を行って求めたもので、信頼性は高いと判断した。近隣地域は路線商業地域であり、収益性も市場形成に影響しているが、収益価格は建物想定や賃料水準の把握及び将来予測が流動的であり、相対的な信頼性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	186.3 坪 (616 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区富田５０３番４外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画街路の整備事業が着工中である。
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下中野平井線沿いの路線商業地域で、東方では旭川架橋を含む整備事業が着工中で、県道岡山玉野線との接続による交通渋滞軽減の効果が期待される。新型コロナの影響下であるが上昇基調で推移するものと予測される。 (2)県道岡山児島線と国道３０号を東西に結ぶ都市計画道路沿いの商業地域である。店舗立地が進み、既に成熟している。東方で同都市計画道路の延伸工事が進捗しており、将来的には発展傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さも存するが、持ち直しの動きがあり、立地の業種によりばらつきが有るが商業立地は高水準を維持している。 (2)経済活動の再開が見られる中、個人消費は回復しつつあり企業の景況感も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも持ち直している。
地域要因
(1)整備事業が進行中の都市計画道路沿線の路線商業地域においては、徐々に商業集積が認められ、集積による効用増が期待される。 (2)借地が多く、既に成熟し取引は少ない。接面する都市計画道路の東方へ延伸事業が進捗中であるほかは、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,872 円／平米 41万2,827 円／坪
標準価格 平米 坪	14万780 円／平米 46万5,419 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,172 円／平米 41万7,125 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,437 円／平米 41万4,695 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,380 円／平米 47万708 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区富田５０３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,330 円／平米 63万2,537 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,729 円／平米 62万3,938 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,958 円／平米 47万5,925 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情