路線価 (2023) 岡山県岡山市北区今保字曲リ76-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区今保字曲リ７６番４
価格時点	2023 年
駅名	庭瀬駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,870万 円 (1866 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,870万 円 (1866 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山県南部の中小工場地域である。近隣地域は昭和３６年に三菱重工業の協力会社を主体にした岡山機械器具協同組合を母体として集団化された組合に加盟する企業から構成されている。組合は共同事業のみならず福利厚生事業も行っている。Ｈ３０．７月の浸水被害やコロナ禍を乗り越えて工場団地は安定的に推移している。近隣地域内での取引は少なく価格水準の把握は広域的な収集資料に拠る比較検討を要する。 (2) 同一需給圏は岡山県南の中小規模の工業地域である。対象標準地は組合型の鉄鋼団地であり、当該団地内に立地可能な事業者は実質的に鉄鋼関連業に限定されるため、主な需要者は地場の中小鉄鋼関連事業者である。組合方式の工業団地であるがゆえに取引は稀であり、取引価格の相場の把握は困難である。ただし、岡山県南における工業地の不足、周辺住宅地域の地価上昇も相まって、当該鉄鋼団地の地価は上昇傾向で推移していると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は工業団地運営主体の協同組合に参加している企業の工場が主体の既成工業団地であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の代替性が認められる取引事例から各種補修正を行って求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。最終的には比準価格を標準として県下工業地の市場動向にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は鉄鋼団地内に存し、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念したため、求められた価格は比準価格のみである。なお、主たる需要者は自己の事業の用に供することを目的とした地場の中小規模の事業者であり、周辺工業地の市場価格を勘案して取得の意思決定を行う。したがって、県内の工業地の取引事例を採用し、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	庭瀬駅東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	564.4 坪 (1866 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模鉄鋼関連工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区今保字曲リ７６番４
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	350 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	中小規模の工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	協同組合方式で運営されている中小工業団地
街路	１１ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に近く交通利便性に恵まれている利点を反映して地価は稍強含みで推移している。工場団地構成組合員の入れ替わりは殆ど無く地域要因も安定した状況で推移するものと予測する。 (2)鉄鋼業を主産業とした中小工場が集積する鉄鋼団地である。工業団地内の企業の退出は稀であり、今後も現状を維持すると予測する。周辺住宅地と同じく地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価上昇に関係なく岡山市の工業地の価格は稍上昇基調で推移している。 (2)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)熟成した工業団地で構成企業の入れ替わりも少なく地域要因に変化は窺えない。 (2)組合型の工業団地であり、参入障壁から市場流動性が低く、不動産取引は少ない。ただし、立地企業同士のシナジー効果が見込まれ、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市北区今保字曲リ７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,265 円／平米 11万9,892 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,657 円／平米 12万1,188 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市北区今保字曲リ７６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,605 円／平米 7万8,038 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,792 円／平米 8万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,584 円／平米 12万947 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市北区今保字曲リ７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,151 円／平米 11万9,515 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,049 円／平米 11万5,872 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,875 円／平米 11万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	南東
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情