路線価 (2023) 岡山県岡山市中区東山3-301-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旭川東岸の岡山市街地周辺の住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市内に勤務するファミリー層を中心とするエンドユーザーである。当該地域は、文教地区として居住環境は良好で、利便性も比較的良好であるため、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地で２，０００万円程度、新築戸建では総額３，５００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旭川東岸の岡山市街地周辺の住宅地域一円である。需要者は、岡山市内に勤務・居住する中所得者層である。文教地区に近接する利便性及び居住環境とも比較的良好な住宅地域で、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地が１，５００万～１，８００万円程度、新築の戸建物件が、３，５００万～４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、収益性に着目し、投資採算性を反映する価格であるが、本件における市場参加者は、市場の動向を考慮のうえ、購入の意思決定をすると思料する。以上により、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格からの変動要因にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中規模一般住宅が多く利便性の良い住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、戸建住宅が中心の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため収益価格はやや低位に試算された。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、収益価格も参考に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多く利便性の良い住宅地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。 (2)旭川東岸の文教地区に近接した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 28万1,341円 1平米 8万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 28万1,341円 1平米 8万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあり、東山地区の人口も約１．２％減少している。
地域要因
(1)居住環境、利便性に比較的恵まれた住宅地域で、土地需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。 (2)旭川東岸の文教地区に近接した住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,778 円／平米 32万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,347 円／平米 35万8,195 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,087 円／平米 29万1,216 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,610 円／平米 24万3,355 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,167 円／平米 23万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	8万364 円／平米 26万5,683 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,545 円／平米 15万572 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,723 円／平米 24万422 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,447 円／平米 25万6,040 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,302 円／平米 34万1,516 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,323 円／平米 40万1,094 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,981 円／平米 30万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情