路線価 (2023) 岡山県岡山市中区藤原字東前田15-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
価格時点	2023 年
駅名	高島駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,158 円／坪 1平米 7万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的には国道２５０線背後の住宅地域一円である。限定的に捉えるならば、主として幡多小学校区及び高島小学校区内と目される。周辺には戸建住宅の他に病院やクリニック、共同住宅等も見られ、県道沿いには店舗も立地し、利便性良好な地域である。鉄道駅や幹線に近く、岡山駅周辺へのアクセスも良好である。取引の中心となる価格帯は更地で、１３００～１６００万円程度、新築戸建で、３３００～３６００万円と目される。 (2) 同一需給圏は、百間川より東方の高島駅、東岡山駅を最寄り駅とする普通住宅地域である。小中規模の分譲地が徐々に開発された結果、街区がやや雑然とした地域が多い。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、幹線道路沿いには各種利便施設が整っており需要は強い。取引の中心となる価格帯は、坪２５万円前後であるが新規の分譲地では坪３０万円近くになることもある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅対象の古い小規模分譲地であり、賃貸共同住宅が立地可能な規模の画地が乏しい。そのため、近隣地域には賃貸物件が見られず、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。また、取引目的も自用が主流である。従って、唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、周辺公的価格との均衡、さらに前年地価動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である。一方、収益価格画地の規模から駐車場付きアパートを想定することが困難であったため適用出来なかった。よって、比準価格を中心に、周辺での公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	高島駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線背後に位置する小規模分譲住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近傍で陸運支局が移転した跡地が更地のまま残っており、未だ具体的な利用形態が決まっていない。利用形態の如何が、周辺地域に影響を及ぼす可能性がある。この点を別にしても、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (2)国道２５０号線の北側背後に位置し、駅や各種利便施設への接近性も高く利便性が良い。付近では陸運局跡地の有効利用が待たれる。地価は若干の上昇傾向にあり、地域は今後も安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,158 円 1平米 7万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年を通して、岡山市中心部における不動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的といえる。 (2)住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等の物価高や金利上昇の懸念がある。
地域要因
(1)市中心部への接近性、周辺環境の良好な住宅地域であり、堅調な需要により、地価は上昇傾向を維持している。 (2)周囲に利便施設も多く、安定的に推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因による影響に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７６９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,390 円／平米 28万2,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,952 円／平米 29万769 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,810 円／平米 26万546 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５８２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,875 円／平米 25万7,455 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,968 円／平米 25万4,456 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,512 円／平米 26万2,867 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７６９０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万10 円／平米 23万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,963 円／平米 22万4,686 円／坪
標準価格 平米 坪	8万240 円／平米 26万5,273 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５８２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,407 円／平米 27万2,438 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,404 円／平米 28万2,346 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,183 円／平米 26万8,391 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５８２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,825 円／平米 33万21 円／坪
推定価格 平米 坪	10万823 円／平米 33万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	8万401 円／平米 26万5,806 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情