路線価 (2023) 宮城県石巻市広渕字町南一308 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
価格時点	2023 年
駅名	佳景山駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	618万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	628万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に旧河南町の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人である。石巻市の場合、震災の移転需要等が収束して外縁部に進むに連れて需要の減退傾向が強まっており、広渕地区は不動産取引が減少している。高齢化や相続等に伴う取引が中心となり、安値取引も散見される。取引が相当に少ないため需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、旧河南町を中心とする住宅地域一帯。震災後は移転需要に伴う市内居住者が主たる需要者であったが、現在はその動きも終息しており、需要の中心は地縁性を有する個人にほぼ限られている。当地域の周辺において小規模な宅地開発による供給が見られ、割安感から一定の需要は認められるが、条件の劣る土地や集落的要素の強い地域に対する需要は弱含みである。取引価格にばらつきが見られ、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件が殆ど存しない旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映していることから重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸用不動産は少なく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佳景山駅南西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	石巻市西部に位置する旧来の住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域で、特段の地域要因の変動は見られず概ね現状維持と予測する。石巻市外縁部の需要は減退していることに加え、市全体の景気後退、人口減少等の構造的要因から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの既成住宅地域であり、現状からの変化は今後も少ないと予測する。石巻市郊外の住宅地に対する需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)震災による移転需要と復興特需が収束し震災以前の状態に戻っている。住宅地の供給過剰と、市内全体の経済減退から地価水準は低下している。 (2)震災復興による土地供給増と人口減少により供給過多気味で、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、一部を除き地価は下落傾向。
地域要因
(1)広渕地区東部は商業施設が一定数存して利便性を有するため需要はあるが、対象標準地の西部地区は旧来の集落的性格が強く市場は停滞気味。 (2)旧来からの既成住宅地域。周辺で小規模な宅地開発も見られるが、外部からの人口流入は殆ど見受けられず、需要は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万577 円／平米 6万8,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万207 円／平米 6万6,804 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,052 円／平米 5万6,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,027 円／平米 5万2,985 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,371 円／平米 5万7,429 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,199 円／平米 5万6,860 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,375 円／平米 3万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,461 円／平米 3万7,890 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,854 円／平米 5万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市広渕字町南一３０８番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,170 円／平米 6万70 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,653 円／平米 5万8,361 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,324 円／平米 5万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情