路線価 (2023) 岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛373 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 8600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	894万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	899万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市中区及びその周辺の集落地域一円である。対象標準地の存する近隣地域は旭川左岸の水田地帯に形成された農家集落地域であり、需要は当地に何らかの地縁関係を有する者による戸建需要が中心である。地元居住者の世帯分離や新規の就農者による住宅需要は若干程度発生しているが、需給に影響を及ぼす程度ではない。なお、取引される物件の規模・総額ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は岡山市南東部の幹線道路背後の市街化調整区域に存する農家集落地域と判定した。主たる需要者は地縁を有する個人が中心で、外部から転入移転に基づく需要は稀である。市街化調整区域内に存し、新規の宅地開発が困難な状況にあるため、新たな需要が生じにくく、地価は下落傾向にある。取引件数が少なく、市場が成熟していないため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中区南部の三蟠地区に形成された農家集落地域。取引事例比較法のみ適用したが、当該地域では土地は自己使用目的で取引されるケースが大半であり、取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であるため、現実に発生した取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程と符合し、実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸を想定することは妥当ではなく、収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証的で説得力があるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	8600 m
土地の状態
土地面積	125.8 坪 (416 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中区南部の水田地帯に形成された集落地域で、大きな変動要因はなく、当面は現状維持の推移と予測する。農家住宅が中心の既存の住宅地域で宅地需要は全般的に弱く、地価は今後も緩やかな下落基調が続くと予測する。 (2)調整区域内で開発が困難な状況にあるため、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復しているものの、農村部では、農業従事者の減少等で需要は緩やかな減退傾向が続いている。 (2)県内景気は緩やかに回復している。住宅投資は一部で弱めの動きがみられるが、個人消費は緩やかに増加し、雇用者所得は緩やかに改善している。
地域要因
(1)小規模な戸建住宅地開発は散見されるが、開発規制のため、全般に新規の住宅地供給は少ない。 (2)地域性に大きな変動はない。周辺の市街化区域に宅地需要が流出しており、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万213 円／平米 9万9,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,051 円／平米 9万6,043 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,503 円／平米 7万4,395 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,282 円／平米 4万604 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,651 円／平米 6万4,966 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,179 円／平米 7万3,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,873 円／平米 5万9,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,531 円／平米 6万1,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万868 円／平米 6万8,990 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,588 円／平米 8万1,288 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,342 円／平米 8万475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,676 円／平米 7万1,661 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情